2014年09月09日

東京と地方都市におけるオフィス投資リスクの比較~期待利回りと相反する募集賃料~

  増宮 守

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<要旨>

  • 国内のオフィス投資市場では、東京都心の物件が最も高額で、地方都市との差が大きい。その理由としては、東京の高い賃料水準だけでなく、投資家の期待利回りの低さも挙げられる。
  • 一方、賃貸市場におけるオフィス賃料に関する認識は、必ずしも東京が最も安定しているというものではない。実際、東京の募集賃料は地方都市よりも変動率が高く、東京の投資リスクが低いとする投資家の見方と相反している。
  • しかし、成約賃料および物件の収益力についてみると、募集賃料に表れない地方都市の変動の大きさがわかり、地方都市の投資リスクが東京より高いことが確認できる。定性的にも、多くの企業が集積する東京では、賃貸市場のテナントの層が厚く、投資市場の流動性も高いなど、地方都市に比べ投資リスクは低いとみられる。
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