2003年11月10日

地方オフィス市場の現状と展望 -東京一極集中で高まる縮小均衡の可能性

  松村 徹
  岡 正規

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■見出し

1. 東京一極集中が進むオフィス市場
2. 底堅い名古屋と地盤沈下が目立つ大阪
3. 地方圏内での集中と格差の拡大
4. 投資市場としてみた地方都市
5. 地方市場再生に向けて

■要旨

東京のオフィス市場では、景気低迷で伸び悩む需要を大量供給された大型ビルが奪い合う「2003年問題」が現実のものとなったが、「2003年問題」に隠れて地方のオフィス市場は東京以上に悪化している。
地方オフィス市場の悪化は、長期的な地方景気低迷の影響を大きく受けているが、人口や企業の東京圏流出によりオフィス需要が縮小する構造問題も無視できない。
今後、人口減少・高齢化が進む中で東京一極集中構造が変わらなければ、大阪や名古屋、札幌、福岡など地方圏の主要都市といえども支店経済化がさらに強まり、オフィス市場は縮小均衡状態に陥る可能性が高い。
団塊世代のリタイアにより東京でオフィスワーカー数が減少するという「2010年問題」は、東京一極集中の加速で回避され、杞憂に終わる可能性もある。しかし、都市間でオフィス需要を奪い合うゼロサムゲームは避けられないため、その代償として、地方のオフィス需要は縮小の道をたどらざるをえない。
このように考えれば、地方のオフィス市場を本格的に活性化させるためには、各地方都市圏が東京圏にない事業機会や市場を持ち、有力企業や人材の誘致、新産業の育成ができるかどうかにかかっているといえる。
これは、従来のばらまき型公共事業や零細産業の保護、あるいは現在行われているハード中心の都市再生政策ではとうてい実現不可能で、各地方都市圏が独自の経済諸規制の緩和や産業誘致を可能にする、構造改革特区制度を超えた大胆な変革が求められる。

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