「福岡オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

金融研究部上席研究員吉田資

3-2．オフィスビルの新規供給見通し
日本不動産研究所「全国賃貸オフィスストック調査（2025年１月時点）」によれば、福岡市では、新耐震基準以前(1981年以前)に竣工したオフィスビルの割合が23％となり、大阪市や札幌市と並んで、主要都市のなかで最も高い水準にある（図表－19）。そこで、こうした築40年以上が経過したオフィスビルの建て替えを促す目的で、天神地区では「天神ビックバン」プロジェクト、博多駅前では「博多コネクティッドボーナス」が進行中である。

（１）「天神ビックバン」プロジェクト
天神地区¹⁸では、容積率や航空法の高さ制限の緩和等により再開発を誘導する「天神ビックバン」プロジェクトが2015年にスタートした。2026年12月31日までに竣工予定のビルが同制度の対象となっている。このプロジェクトでは、初期設備投資で3,500億円の増収効果が発生する¹⁹と試算されている。

天神地区では、「天神ビックバン」を活用した再開発が進展している。西日本鉄道は、「福岡ビル」跡地の天神一丁目 11 番街区に「ONE FUKUOKA BLDG.」（延床面積約14.7万m²・地上19階建て）を開発し、2024年12月に竣工した（図表－20 ①）。また、ヒューリックは「ヒューリック福岡ビル」の建替えを行い、オフィスやホテルを核とした「ヒューリックスクエア福岡天神」（延床面積約2.1万m²・地上19階建て）を開発し、2024年12月に竣工した（図表－20 ②）。

2025年も大規模オフィスビルの竣工が相次いでいる。日本生命保険と積水ハウスは、「日本生命福岡ビル」と「福岡三栄ビル」の建替えを行い、「天神ブリッククロス」（北館：地上18階建て・南館：地上13階建て・総延床面積約3.7万m²）を開発し、2025年４月に竣工した²⁰（図表－20 ③）。また、住友生命保険と福岡地所は、天神２丁目で「住友生命福岡ビル」と「天神西通りビジネスセンター」の建替えを行い、「天神住友生命FJビジネスセンター」（延床面積約4.2万m²・地上24階建て）を開発中であり、2025年６月に竣工予定と公表している²¹（図表－20 ④）。

その後も、天神ビジネスセンターに隣接する「福岡市役所北別館跡地」および「メディアモール天神（MMT）跡地」で、天神一丁目761プロジェクト合同会社²²と福岡地所は、オフィスを核とした大型複合ビル「（仮称）天神ビジネスセンター２期計画」（延床面積約6.2万m²・地上18階建て）を開発し、2026年６月に竣工予定である²³（図表－20 ⑤）。また、三菱地所は複合商業施設「イムズ跡地」で、オフィスとホテルを核にした複合ビル「（仮称）天神１‐７計画」（延床面積約7.4万m²・地上21階建て）を開発し、2026年12月に竣工予定である。同プロジェクトでは、総面積約8,000坪、基準階面積約790坪、想定就業者数約3,000人のオフィスを整備するとしている²⁴（図表－20 ⑥）。

¹⁸ 天神交差点から半径約500ｍのエリア
¹⁹ 帝国データバンク「「天神ビッグバン」の影響分析調査」（2023年11月６日）
²⁰ 日本生命保険相互会社・積水ハウス株式会社「天神ブリッククロスの竣工について～天神地区を南北に結び街の賑わいを生み出す緑豊かなランドマーク～」（2025年４月９日）
²¹ 住友生命保険相互会社・福岡地所株式会社「「（仮称）住友生命福岡ビル・西通りビジネスセンター建替計画」の概要について」（2022年6月30日）
²² 福岡地所、九州電力、九電工で構成される特定目的会社
²³ 天神一丁目761プロジェクト合同会社・福岡地所株式会社「（仮称）天神ビジネスセンター2期計画の概要について」（2023年６月７日）
²⁴ 三菱地所株式会社「開発コンセプト「福岡文化生態系」「（仮称）天神 1-7 計画」新築工事着工」（2024年５月15日）

（２）「博多コネクティッドボーナス」
福岡市は、2019年５月にビルの建替えを促す優遇処置制度「博多コネクティッドボーナス²⁵」を公表し、博多駅周辺²⁶の再開発を後押ししている。2028年12月31日までに竣工予定のビルが同制度の対象となっている。これらの再開発プロジェクトでは、延床面積は34.1万m²から49.8万m²へ1.5倍に拡大し、雇用数は3.2万人から5.1万人へ1.6倍に拡大すると試算されている。

博多駅周辺では、「博多コネクティッドボーナス」を活用した再開発が進んでいる。JR九州、福岡地所、麻生の３社で構成する企業グループは、「福岡東総合庁舎敷地」を活用し、「コネクトスクエア博多」（延床面積約2.2万m²・地上12階建て）を開発し、2024年３月に竣工した²⁷（図表－21 ①）。

2025年は、中央日本土地建物が博多区博多駅前３丁目で、12階建てのオフィスビル「中央日土地博多駅前ビル」（延床面積約1.3万m²）を開発中であり、2025年６月に完成予定である²⁸（図表－21 ②）。

また、西日本シティ銀行は福岡地所と共同で、博多駅前の保有ビル（本店本館ビル・本店別館ビル・事務本部ビル）を連鎖的に建て替える計画を進めている²⁹。その第一弾として、本店本館ビルを、オフィスを核とした複合ビル（延床面積約7.5万m²・地上14階建て）に建替えを行い、2026年１月に竣工予定である³⁰（図表－21 ③）。

²⁵ つながり・広がりが生まれる広場の創出など、賑わいの拡大に寄与したビルの容積率を最大で50%拡大する等の優遇処置。
²⁶ 博多駅から半径約500メートル、約80ヘクタール。
²⁷ 九州旅客鉄道株式会社・福岡地所株式会社・株式会社麻生「福岡東総合庁舎敷地有効活用事業「コネクトスクエア博多」竣工～地域・まち・ひとをつなぐ、エリア再開発の想いがコネクトする場所に～」（2024年３月15日）
²⁸ 中央日本土地建物グループ・オフィスビル情報「中央日土地博多駅前ビル」
²⁹ 西日本シティ銀行「西日本シティ銀行保有ビルの連鎖的再開発のお知らせ」（2019年12月19日）
³⁰ 株式会社西日本シティ銀行・福岡地所株式会社「西日本シティ銀行本店本館建替えプロジェクトの概要について」（2023年３月30日）

（３）福岡市の新規供給予定面積
2024年は「コネクトスクエア博多」や「ONE FUKUOKA BLDG.」などの大規模ビルが竣工し、新規供給量は前年比＋11％増加し約3.0万坪となった（図表－22）。

2025年以降も、「天神ビックバン」プロジェクトや「博多コネクティッドボーナス」を背景に大規模開発計画が複数進行している。新規供給面積は2025 年が約1.8万坪、2026年が約2.7万坪に達する見通しである。総ストック量に対する今後2年間（2025 年～2026年）の供給割合は4.8%と、主要地方都市の中で最も高い水準となる見込みである（図表－23）。

一方で、2027年以降は「天神ビックバン」の制度終了等に伴い、新規供給は落ち着く見通しである。

図表－22 福岡オフィスビル新規供給見通し/図表－23今後2年間の新規供給予定（2024年ストック対比）

3-3．賃料見通し
前述の新規供給見通しや経済予測、オフィスワーカーの見通し等を前提に、2029年までの福岡のオフィス賃料を予測した（図表－24）。

福岡市では、人口の流入超過が継続しており、福岡県の就業者数も増加が続いている。また、「企業の経営環境」は一進一退の動きをみせているものの、「雇用環境」については人手不足感が強く、金融業やサービス業を中心に企業の採用意欲が高まっている。以上を鑑みると、福岡市のオフィスワーカー数が大幅に減少する懸念は小さいと言える。

福岡では、職場環境の改善等を目的として、オフィス面積の増床を含む設備投資を行う企業が増えている。コロナ禍を経てテレワークが普及するなか、多様な働き方に即したオフィス利用や拠点配置を検討する企業の増加が予想される。また、半導体投資拡大や「金融・資産運用特区」の指定に伴い、企業進出が活発化することで、福岡のオフィス需要の拡大が期待される。

一方、福岡市では「天神ビックバン」プロジェクトや「博多コネクティッドボーナス」を背景に、多くの大規模開発が進行中である。今後２年間（2025年～2026年）の総ストック量に対する供給割合は主要地方都市の中で最も高い水準になるが、2027 年以降、新規供給は落ち着く見通しである。

以上を鑑みると、福岡の空室率は当面の間、上昇基調で推移するものの、2027年以降は改善に向かうと予測される。福岡のオフィス成約賃料は、需給緩和の影響から当面は弱含みで推移するものの、その後は需給バランスの改善に伴い、上昇に転じる見通しである。2024年の賃料を100 とした場合、2025 年は「98」、2026年は「96」、2029年は「98」となると予測する。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/07/02	「福岡オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/06/18	「広島オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/05/30	「名古屋オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/05/16	わが国のホテル投資市場規模（2024年）	吉田資	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/07/02

「福岡オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

吉田資

不動産投資レポート

2025/06/18

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