「福岡オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

金融研究部上席研究員吉田資

1．はじめに

福岡のオフィス市場は、大規模ビルの竣工に伴い高水準の新規供給が続く一方、立地改善や設備のグレードアップを図るオフィス需要も旺盛で、空室率は安定的に推移し、成約賃料は上昇している。本稿では、福岡のオフィス市況を概観した上で、2029年までの賃料予測を行う。

2．福岡オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、福岡市の空室率（2025年６月時点）は、4.5％（前年比▲0.1ppt）となった（図表－１）。「ONE FUKUOKA BLDG.」や「コネクトスクエア博多」などの大規模ビルが竣工した一方で、人材確保や従業員満足度の向上などを目的に、立地改善や建物設備のグレードアップを図るオフィス需要が旺盛で、空室率は前年から低下した。

福岡市の空室率を規模¹別にみると、「大規模4.2％（前年比＋0.3ppt）」と「大型4.0％（同＋0.4ppt）」が前年から上昇した一方、「小型6.3％（同±0.0ppt）」は横ばい、「中型5.0％（同▲2.1ppt）」は低下した（図表－２）。

オフィスの需給バランスが均衡するなか、成約賃料は上昇基調にある。2024年下期の福岡市の成約賃料は、前期比＋7.7％、前年比＋9.3％となった（図表－３）。

2024年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、都心５区、名古屋市、福岡市で低下し、仙台市は概ね横ばい、大阪市と札幌市はやや上昇となった。また、成約賃料は、札幌市が概ね横ばい、その他の都市は上昇となった（図表－４）。

賃料と空室率の関係を表した福岡市の賃料サイクル²は、2012 年下期を起点とした「空室率低下・賃料上昇」の局面から「空室率上昇・賃料下落」の局面へと移行していたが、足元では賃料が再び上昇している（図表－５）。

図表－4　2024年の主要都市のオフィス市況変化/図表－5　福岡オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
²　賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2．オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、福岡ビジネス地区では、総ストックを表す賃貸可能面積は、「ONE FUKUOKA BLDG.」などの大規模ビルの竣工により、74.0万坪（2023年末）から76.8万坪（2024年末）へ＋2.8万坪増加した。また、テナントによる賃貸面積は、70.2万坪（2023年末）から72.6万坪（2024年末）へ＋2.4万坪増加した。この結果、2024年末の空室面積は、前年比＋0.4万坪増加の4.3万坪となった（図表－６、図表－７）。

2-3．空室率と募集賃料のエリア別動向
三鬼商事によると、2024年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは、「博多駅前地区（23.3％）」で、次いで「天神地区（21.6％）」、「博多駅東・駅南地区（16.2％）」、「祇園・呉服町地区（15.7％）」、「赤坂・大名地区（11.6％）」、「薬院・渡辺通地区（11.5％）」の順となっている（図表－８）。

賃貸可能面積は、新規供給のあった「天神地区」（前年比＋1.6万坪）や「博多駅東・駅南地区」（同＋0.4万坪）等、全ての地区で増加し、福岡ビジネス地区全体では＋2.8万坪の増加となった。

また、賃貸面積は、「天神地区」（前年比＋0.8万坪）や「博多駅前地区」（同＋0.4万坪）、「博多駅東・駅南地区」（同＋0.4万坪）等、全ての地区で増加し、福岡ビジネス地区全体では＋2.4万坪の増加となり、結果として、空室面積は＋0.4万坪の増加となった（図表－９）。

図表－8　福岡ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2024年）/図表－9　福岡ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2024年）

エリア別の空室率（2025年５月時点）は、「天神地区」が9.3％（前年比＋5.9ppt）と大きく上昇した一方、「赤坂・大名地区」が8.1％（同▲2.1ppt）、「祇園・呉服町地区」が5.4％（同▲2.9ppt）、「博多駅東・駅南地区」が4.4％（同▲0.9ppt）、「博多駅前地区」が2.4％（同▲3.7ppt）、「薬院・渡辺通地区」が1.8％（同▲0.2ppt）に低下した（図表－10左図）。

また、募集賃料は、全てのエリアで上昇基調にあり、特に「天神地区」（前年比＋4.4％）や「博多駅東・駅南地区」（同＋3.1％）において大きく上昇した（図表－10右図）。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/08/07	「仙台オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/07/25	「札幌オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/07/08	わが国のホテル投資市場規模（2024年）	吉田資	基礎研マンスリー
2025/07/02	「福岡オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/08/07

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吉田資

不動産投資レポート

2025/07/25

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