わが国のホテル投資市場規模（2024年）

金融研究部主任研究員吉田資

株式会社価値総合研究所不動産投資調査事業部　事業部長主任研究員　室剛朗

株式会社価値総合研究所不動産投資調査事業部　研究員　藤野玲於奈

株式会社価値総合研究所不動産投資調査事業部　研究員　宮野慎也

2-3．エリア別にみたホテル・旅館の「投資適格不動産」
ホテル・旅館の「投資適格不動産（11.7兆円）」を都市別にみると、「東京23区」が約５兆4,500億円（占率47％）と最も大きく、次いで「大阪市」が約１兆6,000億円（同14％）、「京都市」が約7,800億円（同７％）、「横浜市」が約4,100億円（同３％）、「名古屋市」が約3,600億円（同３％）、「福岡市」が約3,500億円（同３％）と推計された（図表―８）。「投資適格不動産」の５割弱が「東京23区」に集積していることになる。

次に、政令指定都市のJ-REIT保有比率を確認すると、「広島市」（46％）が最も高く、次いで「札幌市」（45％）、「熊本市」（33％）、「神戸市」（31％）の順に高い（図表―９）。

続いて、政令指定都市の平均市場回転率を確認すると、「広島市」（7.4％）が最も高く、次いで「札幌市」（4.0％）、「福岡市」（3.6％）、「神戸市」（3.4％）、「京都市」（3.1％）の順に高い（図表―９）。

「東京23区」や「横浜市」、「名古屋市」は一定の資産規模を有している一方、J-REIT保有比率ならびに市場回転率が低水準に留まっており、証券化拡大の余地は大きいと考えられる。

図表－９「投資適格不動産」（政令指定都市）「資産規模」、「J-REIT保有比率」、「市場回転率」

3．「収益不動産」の市場規模と延べ宿泊者数の関係

最後に、ホテル・旅館需要を示す指標の一つである「延べ宿泊者数」と収益不動産の資産規模の関係を確認した。

「延べ宿泊者数」を都道府県別にみると、「東京都」（約9.9千万人泊）が最も多く、次いで「大阪府」（約5.1千万人泊）、「北海道」（約4.0千万人泊）、「沖縄県」（約3.3千万人泊）、「京都府」（約3.2千万人泊）の順に多い（図表－10）。

また、「外国人比率」（「延べ宿泊者数」に占める外国人の割合）は、「東京都」（43.9％）が最も高く、次いで「京都府」（37.8％）、「大阪府」（37.0％）、「福岡県」（23.8％）、「北海道」（18.0％）の順に高い。そのほか、「山梨県（17.9％）」、「大分県（17.1％）」、「岐阜県（15.6％）」も相対的に比率は高い。

図表－１１（上段）は「延べ宿泊者数」と「収益不動産の資産規模」の関係を示しており、正の相関が強く、線形近似曲線に従うことがわかる。具体的には、「延べ宿泊者数」が1万人増加すると、「収益不動産の資産規模」が約4.8億円拡大する関係がみてとれる。需要が安定的に大きい地域では客室が多く整備される、もしくはADR（客室平均単価）が高いと推察される。

「延べ宿泊者数」を「外国人」と「日本人」に分けて、「収益不動産の資産規模」との関係をみると、「外国人」の方が、傾きの絶対値が大きく、相関係数も大きい結果となり、外国人延べ宿泊者数の多い都道府県では、収益不動産の資産規模が大きい傾向がみられた（図表－１１（下段））。

政府は2024年４月に行われた「第23回観光立国推進閣僚会議」において、2030年までに訪日外国人旅行者数を 6,000 万人に、訪日外国人旅行消費額を15 兆円に増やす方針を示した。価値総合研究所の推計によれば、2030年の延べ宿泊者数は、約7.0億人泊（対2023年比114％）に拡大すると見込まれる。内訳をみると、外国人延べ宿泊者数は約2.1億人泊（対2023年比182％）、日本人延べ宿泊者数は約4.9億人泊（対2023年比98％）となり、外国人の大幅な増加が見込まれる（図表－１２）。

収益不動産の資産規模が比較的小さい一方、外国人比率の高い都道府県（山梨県や岐阜県、福岡県、大分県等）は、収益不動産の資産規模拡大が期待される（図表－１３）。

図表－１３　収益不動産の資産規模と延べ宿泊者数における外国人比率の関係（東京都除く）

¹⁰ 薄色は見込値・予測値を表す。なお、予測値の推計方法は、日本人・外国人別に実施した。日本人延べ宿泊者数は可処分所得の変動が影響すると想定し、将来推計はOECDによる日本の可処分所得の予測値に基づき算出した。外国人延べ宿泊者数は政府目標（2030年訪日外国人旅行者数6,000万人）を達成すると仮定し将来推計を実施した。