不動産バブルの日中比較と中国経済の展望

三尾幸吉郎

■要旨

1――低迷を続ける中国の不動産市場
中国では不動産不況になかなか歯止めが掛からない。販売面積は直近ピークの6割ほどまで減少し、価格も下落を続けている。中国はこれまで何度も不動産不況を経験している。しかし販売にしても下落幅にしても在庫にしても過去のそれよりはるかに深刻だ。そして不動産業の成長率は2年連続でマイナスとなり、多くの不動産デベロッパーが経営不安に直面する事態となった。こうした不動産不況は、日本が1990年代に経験した不動産バブル崩壊と類似した面が多々ある。

2――日本における不動産バブル「形成」とその「崩壊・後始末」
日本でバブル形成が始まったのは1987年頃だった。「プラザ合意」後の大幅利下げで「財テク」ブームが起きた日本では、不動産デベロッパーや一般企業・個人、さらには金融機関も巻き込んでバブルを謳歌することとなった。それが崩壊したのは1990年前後だった。利上げや総量規制などが契機となった。その後の日本はバブルの後始末に追われ、日本の政府債務は公的資金注入や大規模景気対策で膨張の一途を辿り、その後10年の成長率は年平均1.3％と停滞した。

3――バブル崩壊前後の日本と中国の類似点・相違点
　日本との類似点としては、(1)バブル度合いの深刻さ、(2)住宅需要のピークアウト、(3)不動産デベロッパーの相次ぐ経営破綻などがある。一方、相違点としては、(1)住宅価格変動の地域間格差、(2)マネーサプライの動き、(3)金融機関が抱える不良債権額、(4)その他（一人当たりGDPのレベル、有望な輸出先の有無、株式バブルの有無、不動産デベロッパーの負債構成）などがある。

4――中国経済の展望
中国の不動産不況はしばらく経済成長率を押し下げる要因となるだろう。中国の大都市ではまだ不動産バブルが崩壊していないとはいえ、現在の住宅在庫は積み上がっており、今後も住宅需要は減少傾向を辿ると見られるからだ。さらに中国は少子高齢化など人口問題を抱えており、財政発動の余地もそれほど大きくないことから、経済成長率はじりじりと鈍化していき、10年後には先進国並みの2％台に低下すると見ている。そして景気対策として財政を発動する度に中国の政府債務残高（GDP比）は上昇し、日本のそれに近づいていくことになるだろう。

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三尾 幸吉郎

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