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- オフィス市況は好調維持。REIT市場は年初来高値圏で推移-不動産クォータリー・レビュー2019年第2四半期
2019年08月06日
3. 不動産サブセクターの動向
三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2019年第2四半期の東京都心部Aクラスビル賃料(月坪)は41,392円(前期比6.9%)となった。Aクラスビルの空室率が3期連続で1%を下回り極めて引き締まった需給環境が継続するなか、Aクラスビル賃料は2008年第3四半期以来となる4万円台を回復した(図表-11)。また、日経不動産マーケット情報(2019年8月号)によると、「東京主要オフィスエリアの成約水準(2019年6月末)は微増が続き、東京駅周辺は半年前より上限が2,000円上昇し3.5万円~5.2万円に、渋谷駅周辺は半年前より上下限ともに3,000円上昇し3.2万円~4.2万円に達した2」としている。
2 駅から徒歩5分、築10年、基準階床面積300坪以上の大型ビルを想定。複数のオフィス仲介会社にヒアリング。
3 日本アコモデーションファンド投資法人(2019年2月期)によると、テナント入替時の賃料変動率は+5.8%に拡大し、住居タイプでは「ラージ」>「ファミリー」>「コンパクト」>「シングル」の順に上昇率が高い。
2019年上期(1-6月)の訪日外国人客数は前年同期比4.6%の1,663万人となり、増加率は鈍化傾向にある。特に全体の約23%を占める韓国の減少(▲3.8%)が目立つ。政府目標である「2020年4,000万人」を達成するには今後年率+16%の伸びが必要となる。
宿泊旅行統計調査によると、2019年上期の延べ宿泊者数は前年同期比4.3%増加し、このうち外国人が+13.6%、日本人が+2.3%となった(図表-15)。外国人の宿泊数が訪日客数の伸びを上回ったことに加えて、GW10連休の効果から日本人の宿泊数が増加したこともプラスに寄与した。STR社によると、全国のホテル稼働率(2019年上期)は82.1%(前年同期比▲0.8%)と引き続き高い水準を維持している。また、平均客室単価(ADR)は前年比2.5%上昇したが、新規供給の多い大阪・京都ではADRが下落するなどエリア間で格差も見られる(図表-16)。
宿泊旅行統計調査によると、2019年上期の延べ宿泊者数は前年同期比4.3%増加し、このうち外国人が+13.6%、日本人が+2.3%となった(図表-15)。外国人の宿泊数が訪日客数の伸びを上回ったことに加えて、GW10連休の効果から日本人の宿泊数が増加したこともプラスに寄与した。STR社によると、全国のホテル稼働率(2019年上期)は82.1%(前年同期比▲0.8%)と引き続き高い水準を維持している。また、平均客室単価(ADR)は前年比2.5%上昇したが、新規供給の多い大阪・京都ではADRが下落するなどエリア間で格差も見られる(図表-16)。
シービーアールイー(CBRE)によると、首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率(2019年6月末)は前期末比▲2.2%低下の2.7%となった(図表-17)。Eコマース市場の拡大や物流拠点の集約・効率化ニーズを背景に先進的物流施設への需要は旺盛で、「東京ベイエリア」と「外環道エリア」の空室率は0%となった。CBREの予測では、2019年下期は15棟の新規供給が予定されるがテナント内定率は既に70%を超えており、空室率は2.0%程度に低下し過去最低を更新する可能性があるとしている。近畿圏の空室率も新規供給が落ち着くなか前期比▲2.0%低下の7.1%となった。
また、一五不動産情報サービスによると、2019年4月の東京圏の募集賃料は前期比▲0.5%下落し4,160円/坪となった4。
また、一五不動産情報サービスによると、2019年4月の東京圏の募集賃料は前期比▲0.5%下落し4,160円/坪となった4。
4 J-REITが所有する物流施設の賃料は堅調である。GLP投資法人(2019年2月期)の賃料増額改定面積(全体の95%)における上昇率はプラス5.0%、日本プロロジスリート投資法人(2019年5月期)の改定賃料変動率はプラス1.4%となっている。
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経歴
- 【職歴】
1993年 日本生命保険相互会社入社
2005年 ニッセイ基礎研究所
2019年4月より現職
【加入団体等】
・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
公式SNSアカウント
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