2016年02月29日

札幌オフィス市場の現況と見通し(2016年)

金融研究部 不動産市場調査室長   竹内 一雅

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■はじめに

札幌市では大幅な需要拡大に伴い、空室率は2000年以降で最も低い水準を更新し続けている。2016年は大規模ビルの新規供給が計画されていないこともあり、一層の市況の改善が続くと見られる。本稿では札幌オフィス市場の現況とともに2022年までのオフィス賃料の予測を行う。

■目次

1. はじめに
2. 札幌のオフィス空室率・賃料動向
3. 札幌のオフィス需給と地区別動向
4. 札幌におけるコールセンター需要
5. 札幌の新規供給・人口見通し
6. 札幌のオフィス賃料見通し
7. おわりに

1. はじめに

1. はじめに

札幌市では大幅な需要拡大に伴い、空室率は2000年以降で最も低い水準を更新し続けている。2016年は大規模ビルの新規供給が計画されていないこともあり、一層の市況の改善が続くと見られる。本稿では札幌オフィス市場の現況とともに2022年までのオフィス賃料の予測を行う1
 
1 2015年の見通し結果は竹内一雅「札幌オフィス市場の現況と見通し(2015年版)」不動産投資レポート(2014.2.17)ニッセイ基礎研究所、を参照のこと。

2. 札幌のオフィス空室率・賃料動向

2. 札幌のオフィス空室率・賃料動向

札幌市の賃貸オフィス市況は大幅な改善が続いている。2016年2月の空室率は6.86%と、ファンドバブル期のボトム(2008年7月の10.03%)を大きく下回り、現在もさらに改善が進んでいる(図表-1)。過去一年間の空室率の改善は▲1.71ポイントの低下で、主要政令指定市では福岡市(▲1.68ポイント)や名古屋市(▲1.58ポイント)とともに改善ペースが最も早い。
三幸エステートと共同で開発しているオフィスレント・インデックス(成約賃料指数)によると、2015年下期の賃料は9,703円で前年比+4.7%の上昇だった(図表-2)。2015年上期には1万300円と2008年下期以来の1万円を上回る水準となった。
図表-1 主要都市のオフィス空室率/図表-2 主要都市のオフィス成約賃料(オフィスレント・インデックス)
規模別に空室率をみると、大規模ビルでは2014年の札幌三井JPビルの供給により高まった空室率が順調に解消し、現在は4.3%まで改善が進んでいる(図表-3)。現在の空室率は、大型ビルでは7%台半ば、中型ビルと小型ビルは9%台へと低下し、規模に関わらず改善は続いている。
三鬼商事によると札幌ビジネス地区2の空室面積は2万7千坪にまで減少しており、これは1997年以来の低い水準である3(図表-4)。
 
図表-3 札幌の規模別空室率/図表-4 札幌ビジネス地区の賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積
 
2 三鬼商事の定義による。札幌の主要5 地区(駅前通・大通公園地区、駅前東西地区、南1 条以南地区、創成川東・西11 丁目近辺地区、北口地区)からなる。
3 三幸エステートの札幌市全域の調査でも、現空面積(テナントが入居しておらず契約後すぐに入居可能な面積)は現在8万3千坪と、ピークであった2010年(14万5千坪)の57%まで減少している。

3. 札幌のオフィス需給と地区別動向

3. 札幌のオフィス需給と地区別動向

札幌における空室面積の減少は、賃貸面積の大幅な増加と新規供給の少なさによるものだ。札幌ビジネス地区では5年連続で賃貸面積が増加している。2015年は賃貸面積が+1万4千坪もの増加となった一方、賃貸可能面積は2015年の一年間で+1.5千坪の増加にすぎなかった(図表-5)。このため、空室面積は一年間で1万2千坪を上回る大規模な減少となった。2015年の賃貸面積は、毎月千坪程度の増加が着実に続いている。
 
図表-5 札幌ビジネス地区の賃貸オフィス需給面積増加分
2015年の需要増加の特徴は、既存ビルで大幅な需要増加が発生したことである(図表-6)。既存ビルでの賃貸面積の増加は1万2千坪を上回り、1996年以降での最大の増加となった。2015年の大規模ビルの新規供給は、明治安田生命札幌大通りビル(延床面積2.5千坪)のみであったことから賃貸需要が既存ビルに向ったようだ。
札幌ではビジネス地区内の全地区で大幅な空室率の減少がみられる(図表-7)。2015年に最も空室率が低下したのは駅前通・大通公園地区で、次いで駅前東西地区という中心部だった。これは、2014年の空室率の改善幅が大きかったのが、創成川東・西11丁目近辺地区と南1条以南地区という周辺地区だったことから大きな変化があった。特にコールセンターやIT系企業、人材派遣業などでの賃貸需要が強く、拡張移転、館内増床、新規進出の動きなどがみられた。
 
図表-6 札幌ビジネス地区の賃貸面積増分/図表-7 札幌ビジネス地区の地区別オフィス空室率推移
札幌ビジネス地区でオフィスビルの賃貸可能面積が最も大きいのが駅前東西地区(構成比28.7%)で、次いで駅前通・大通公園地区(27.9%)である(図表-8)。空室面積の構成比も駅前東西地区が最も大きく(25.8%)、次いで創成川東・西11丁目地区(22.7%)となっている。
2015年の一年間に札幌ビジネス地区で賃貸可能面積は+1.5千坪の増加で、明治安田生命ビルの竣工があった駅前通・大通公園地区での増加だった(図表-9)。賃貸面積は+1.4万坪を上回る増加だったが、このうち駅前通・大通公園地区で+6.7千坪の増加、駅前東西地区で+4.0千坪の増加だった。空室面積は全体で▲1.3万坪の減少で、このうち駅前通・大通公園地区で▲5.2千坪の減少、駅前東西地区で▲4.0千坪の減少だった。
図表-8 札幌ビジネス地区の地区別賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積(2015年)/図表-9 札幌ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増加分(2015年)
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金融研究部   不動産市場調査室長

竹内 一雅 (たけうち かずまさ)

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

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