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オフィス賃料は再上昇、訪日外客数増はホテル市場に加え地価を牽引-不動産クォータリー・レビュー2016年第1四半期
加藤 えり子
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4.J -REIT(不動産投信)・不動産投資市場
(対10年国債利回りスプレッド3.3%)、NAV倍率は1.3倍、市場時価総額は11.7兆円である。
J-REITによる第1四半期の物件取得額(引渡しベース)は5,509億円(前年同期比+11%)となった。J-REITの外部成長ペースは昨年第4四半期に大きく鈍化したものの、2016年に入り再び高い水準を回復している(図表-23)。銘柄数は2/17にラサールロジポート投資法人が運用資産8物件・1,614億円で上場し53社に増加した。マイナス金利はJ-REIT市場の分配金を押し上げる効果が期待できる。図表-24は、2015年下期(7-12月期)における市場全体の収益構造を示している。投資家の受け取る分配金原資(1,531億円)は、保有不動産が稼ぎ出す賃貸事業収益(3,223億円)から、運用資産額にほぼ連動する減価償却費(814億円)と資産運用報酬等(523億円)、及び融資関連費用を含む支払利息(356億円)を引いた金額である。このうち、有利子負債額(約5.7兆円)に対する支払利息の利率は年率1.2%であり、マイナス金利導入後の新規の借入利率は0.7%と推測される。したがって、既存の借入金のリファイナンスが進んで借入利率が現行水準から0.5%低下した場合(1.2%→0.7%)、支払利息の減少によって分配金は144億円増加し9%の増益要因となる。
マイナス金利の環境下、金利水準との相対感から、さらに取引利回りが低下する可能性があるものの、一方でプライム物件は希少で市場に出にくい状況となっていることから、実際に取引実行になる案件は限定されると思われる。一方投資対象は、相対的に利回りの高い地域・用途に拡大する傾向にある。
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加藤 えり子
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(2016年05月10日「不動産投資レポート」)
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