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東京オフィス市場は一段と改善。Jリート市場は好調維持。-不動産クォータリー・レビュー2018年第2四半期
基礎研REPORT(冊子版)9月号
金融研究部 主任研究員 吉田 資
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1―経済動向・住宅市場
2―地価動向
3―不動産サブセクターの動向
三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2018年第2四半期の東京都心部Aクラスビルの空室率は、前期比0.6%低下の1.2%と、ファンドバブル期と同水準まで低下した[図表4]。賃料は36,952円( 前期比+5.5%)と、リーマンショック後の最高値を更新した。
東京都区部では、2018年と2020年に、高水準の新規供給が予定されているが、需給が逼迫する中で、2018年に竣工するビルの多くはテナントが決まりつつある。
ニッセイ基礎研究所では、オフィス市況は、2019年第3四半期まで底堅く推移するが、その後は消費増税と2020年の大量供給を控えて、ピークアウトすると予想している。
4― J-REIT(不動産投信)・ 不動産投資市場
2018年第1四半期の東京のNOI利回りは、すべての物件タイプで過去最低水準まで低下した[図表10]。
ニッセイ基礎研究所が行った不動産投資市場に関するアンケート調査では、「不動産投資市場への影響が懸念されるリスク」との質問に対し、「金利」との回答は、2018年調査(58.4%)、2017年調査(52.8%)ともに、回答者の過半数を占めた。多くの不動産投資家が金利動向を注目している。
日本銀行は2018年7月末に開催された金融政策決定会合で金融政策の修正を行った。金利急上昇の回避策が盛り込まれているものの、長期金利は現時点の水準から上昇すると予測される。
当面、金融政策の修正が、不動産投資市場に及ぼす影響を注視する必要がある。
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03-3512-1861
(2018年09月07日「基礎研マンスリー」)
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