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- 大阪オフィス市場の現況と見通し(2017年)
2017年02月24日
1. はじめに
大阪では5年連続でオフィス需要の大幅な増加が続いている。2016年は賃貸ビルの新規供給がなかったためオフィス市況はさらに大きく改善した。今後も2017年から2019年の新規供給量がさほど大きくないため、空室率の低下傾向が続くと思われる。本稿では、大阪のオフィス市場の現況把握とともに、2023年までの賃料予測を行う1。
1 過去の大阪オフィス市況の見通しに関するレポートとしては、竹内一雅「需給環境の改善が続く大阪オフィス市場-活発な需要に加え新規供給の少なさが市況改善に貢献」(2016.11.7)ニッセイ基礎研究所、竹内一雅「大阪オフィス市場の現況と見通し(2016年)」(2016.3.4)ニッセイ基礎研究所などを参照のこと。
1 過去の大阪オフィス市況の見通しに関するレポートとしては、竹内一雅「需給環境の改善が続く大阪オフィス市場-活発な需要に加え新規供給の少なさが市況改善に貢献」(2016.11.7)ニッセイ基礎研究所、竹内一雅「大阪オフィス市場の現況と見通し(2016年)」(2016.3.4)ニッセイ基礎研究所などを参照のこと。
2. 大阪のオフィス空室率・賃料動向
大阪のオフィス市場は堅調な需要拡大に加え、2016年に新築の賃貸オフィスビルの供給がなかったことから市況の改善が続いている。需要面では、事務所の新設や市外・自社ビルからの移転、市内からの拡張移転、建替えに伴う移転、館内増床などが多く見られたことに加え、解約が少なかったことも市況にプラスとなった。三幸エステートによると、2017年2月の空室率は5.96%で、昨年初め(2016年1月)の8.66%から大幅な改善となった(図表-1)。
成約賃料(オフィスレント・インデックス)も、空室率の改善にあわせて上昇傾向にある(図表-2)。2016年下期の賃料上昇率は前期比で+5.9%、前年同期比で+3.0%の上昇で、リーマンショック後の底値(2012年下期)からの上昇率は43.7%となった。
成約賃料(オフィスレント・インデックス)も、空室率の改善にあわせて上昇傾向にある(図表-2)。2016年下期の賃料上昇率は前期比で+5.9%、前年同期比で+3.0%の上昇で、リーマンショック後の底値(2012年下期)からの上昇率は43.7%となった。
2 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100~200坪未満、中型は同50~100坪未満、小型は同20~50坪未満。
3 三鬼商事の定義による。大阪の主要6地区(梅田、南森町、淀屋橋・本町、船場、心斎橋・難波、新大阪地区)からなり、空室率等の調査対象はこの地区に立地する延床面積1千坪以上の主要賃貸事務所ビル。
3. 大阪のオフィス需給と地区別動向
大阪ビジネス地区では、ほとんどの地区で2016年の空室率の改善は顕著である(図表-9)。特に改善幅が大きかったのが淀屋橋・本町地区で、2015年末の8.27%から5.31%へと大きく改善した。淀屋橋・本町地区では2015年に大規模な自社ビルの竣工が続いたことでテナントの大量転出が発生し、2016春までに空室率が大幅に上昇したが、その後、需要の増加で空室率は低下が続いている(図表-10左図)。同様に梅田地区や船場地区でも2016年を通じて空室率は着実に改善している。
募集賃料(月次)は、梅田地区で上昇傾向にあるが、空室率の低下が顕著な淀屋橋・本町地区や船場地区でも、まだ募集賃料は底打ちしたといえる状況にはない(図表-10右図)。
募集賃料(月次)は、梅田地区で上昇傾向にあるが、空室率の低下が顕著な淀屋橋・本町地区や船場地区でも、まだ募集賃料は底打ちしたといえる状況にはない(図表-10右図)。
4 ネット・アブソープションとは調査期間内のオフィス需要(稼動面積)の増減のことであり、「期初竣工済みビル募集面積」+「新規供給面積」-「期末竣工済みビル募集面積」で算出している。
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