オフィス賃料は反発も、インバウンド需要のピークアウトが商業施設、ホテルに影響～不動産クォータリー・レビュー2016年第３四半期～　|ニッセイ基礎研究所

物流施設賃貸市場では、首都圏に続き、大阪圏でも大量供給が本格化している。CBREによると、第３四半期の大型マルチテナント型物流施設の空室率は、首都圏で9.1％(第２四半期8.9％)、近畿圏で6.9％(同1.9％)に上昇した(図表-24)。

首都圏では、第３四半期に４施設の竣工による９万坪強が新規供給され、過去４四半期の新規供給の合計が40万坪を超えた。概して、旺盛な新規需要に支えられてはいるものの、都心から離れた圏央道エリアでは、空室率が２割以上に上昇している。一旦、大量供給のピークは過ぎ、今後は需給の改善が期待されるものの、2017年第２四半期以降、再び新規供給が増加する。

タイトな需給が続いていた大阪圏でも、第３四半期に２施設の竣工による約８万坪が新規供給され、大量供給局面を迎えた。今後も、大規模な新規供給が続き、空室率の上昇が進むと見込まれる。

首都圏、大阪圏ともに、2018年まで大量供給局面は続き(図表-25、26)、今後の空室率上昇、賃料動向は、需要拡大のペース次第といえる。概して、インターネット通販事業の急成長が続き、物流施設需要の拡大が大量供給を吸収できるとの見方は多い。しかし、労働力確保の面など、物流施設のオペレーション環境は難化しており、個別の立地やスペック競争力に対する選別が厳しくなっている。既に圏央道エリアで顕在化しているように、特定のエリアや時期に需給が悪化し、賃料の引き下げが顕著になるケースが増えるとみられる。

図表-24　大型マルチテナント型賃貸物流施設の空室率/図表-25　賃貸物流施設の需給動向および見通し（首都圏）

４.J -REIT（不動産投信）･不動産投資市場

2016年第３四半期の東証REIT指数（配当除き）は、9/20-21の日銀による「金融緩和の総括的な検証」を前に小動きに終始し、６月末比▲1.0％の下落となった。セクター別ではオフィスが▲0.8％、住宅が+2.8％、商業・物流等が▲2.6％となり、住宅がアウトパフォームした（図表-27）。９月末時点のJ-REIT全体の分配金利回りは3.5％（対10年国債利回りスプレッド3.6％）、NAV倍率は1.2倍、時価総額は11.7兆円であった。

J-REITによる第３四半期の物件取得額（引渡しベース）は5,263億円で(前年同期比+39％)、1-9月累計では１兆4,634億円(前年同期比+12％)となった（図表-28）。国内市場の取引額が減少傾向にあるなか、J-REITの物件取得は高水準にある。また、今期は４社が新規上場する一方、合併により２社が消滅し、上場銘柄数は56社となった。

J-REITの分配金は引き続き増加しており、順調な外部成長と金融コストの圧縮に加え、オフィスビルの収益回復がプラスに寄与している。J-REITが保有する継続比較可能な全国507棟のビルの賃貸事業収益（NOI）を集計すると、昨年下期(7-12月決算)は前期比0.8％、今年上期（1-6月決算）は前期比1.6％で、１年間で2.4％増加した（図表-29）。また、オフィス型REIT最大手の日本ビルファンド投資法人の決算資料によると、既存ビルの賃料収入は、入居テナントとの賃料増額改定を中心に、少なくとも今後１年は増加する見込みである。運用不動産の４割以上を占めるオフィスセクターが収益拡大局面を迎えたことで、当面はJ-REITの増益基調が続くと見込まれる。もっとも、その先のオフィス市況には不透明感も強まっており、J-REIT 各社には、今後、市況の追い風が止まった際にも収益を高めるマネジメントを期待したい。

図表-28　J-REITによる物件取得額（四半期）/図表-29　 J-REITオフィスビルのＮＯＩ増減率（前期比）

不動産投資市場では、J-REITが前年を上回る活発な取得姿勢をみせた一方(図表-28)、その他の投資家による物件取得は大幅に縮小した。９月末時点では、年間５兆円を超えた2014年、2015年の取引額に大きく届いておらず(図表-30)、不動産価格サイクルのピークアウト⁴を視野に取引市場の活力が減退している。

J-REIT以外の投資家の代表として海外資金の動向をみると、特に最近の物件取得額の縮小が顕著となっている(図表-31)。円安の反転により割安感が薄れ、マイナス金利政策により国内資金のハードルレートが低下する中、海外資金にとって日本国内での物件取得は相当に難しくなっているとみられる。