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オフィス賃料は反発も、インバウンド需要のピークアウトが商業施設、ホテルに影響~不動産クォータリー・レビュー2016年第3四半期~
増宮 守
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3.不動産サブセクターの動向
東京の賃貸オフィス市場では、空室率上昇に先んじて下落していたAクラスビル賃料に反発がみられた(図表-12)。第3四半期には、住友不動産六本木グランドタワー(貸室面積、約3.1万坪)が約6割の稼働率で竣工した影響などから空室率がやや悪化し、Aクラスビル2、都心3区大規模ビルでそれぞれ2.9%(前期2.6%)、2.6%(同2.1%)に上昇した。一方、賃料は反発し、成約賃料データに基づくAクラスビルのオフィスレント・インデックスは前期比+6.5%の33,703円に上昇した。ただし、2015年3Qに一旦ピークアウトした後の自律反発とみられる。
一方、Bクラスビルにも需給悪化の影響が及び、空室率が上昇に転じて2.6%(前期2.5%)となった。賃料も弱含み、前期比-0.4%の19,273円に下落した(図表-13)。
景気見通しの悪化に伴い、新規事業用のオフィス需要は弱含んでおり、Aクラスビルの需要は集約移転が中心になっている。集約移転を予定する企業では、急ぐ必要がないため、2018年以降の大量供給局面を見据えるケースも多い。限られた空室をテナントが競い合う状況になっておらず、2015年3Q以降、空室率の上昇に先んじてAクラスビル賃料が頭打ちとなっている。
2 三幸エステートが、大規模ビルの中で特に上位のビルとして、エリアや延床面積、基準階床面積、築年数、設備に関するガイドラインを満たすものを、個別ビル単位の立地・建物特性を重視して選出している。現時点で約140棟が対象。
(2016年11月08日「不動産投資レポート」)
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