需給環境の改善が続く大阪オフィス市場－活発な需要に加え新規供給の少なさが市況改善に貢献

竹内一雅

1. はじめに

大阪のオフィス市場では、需要の増加に加え2016年は大規模ビルの新規供給がないことから空室率の低下が続いている。梅田地区はもちろん、昨年、大規模な自社ビルが複数竣工した影響で空室率が大幅に上昇した淀屋橋・本町地区でも、再び空室率の低下がみられる。現時点では募集賃料の上昇は梅田地区や新大阪地区に限定されているが、新規供給が少なく需要の強さが続いていることから、市況改善は広がっていくと期待できる。本稿では、最近の大阪のオフィス市況の動向を空室率や需要の変化を中心にまとめるとともに、2022年までの賃料予測を行う¹。

¹ 2016年3月に実施した市況動向と見通し結果は竹内一雅「大阪オフィス市場の現況と見通し（2016年）」（2016.3.4不動産投資レポート、ニッセイ基礎研究所）を参照のこと。

2. 大阪のオフィス空室率・賃料動向

大阪のオフィス市況は、2016年は大規模ビルの新規供給がないことに加え、需要面でも館内増床、拡張移転、郊外からの移転、自社ビルからの移転などから、順調に回復が続いている。三幸エステートによると、10月の空室率は6.68％となり、ファンドバブル期（2006～08年頃）の最低値である6.82％（2008年2月）を8年8ヶ月ぶりに下回った（図表－1）。

成約賃料は2016年上期に前期比+7.8％、前年同期比+11.8％の上昇だった（図表－2）。前年同期比では7半期連続の上昇となり、ファンドバブル期のピークの82％の水準に回復している。市内オフィスビルの最高賃料も久しぶりに3万円台に達したようだ。

（図表－1）主要都市のオフィス空室率/（図表－2）主要都市のオフィス成約賃料（オフィスレント・インデックス）

成約賃料が3年以上にわたって上昇傾向にある一方、平均募集賃料は底ばいが続いている（図表－3、4）。空室率の低下が続く中でも、テナントが決まらないビルが募集賃料を引下げて空室を埋めようとする状況が続いているためと思われる。また、多くのテナントの賃料負担力が必ずしも上昇していないことも背景にあるようだ。

規模別にみると²、全規模で空室率の低下が顕著だが、6月頃から中小ビルの空室率の改善に足踏みがみられる（図表－5）。中小ビルの空室率は、すでにファンドバブル期の最低値を大幅に下回っており、残った空室には、立地や築年、耐震・BCP（事業継続計画）等で競争力の低いビルが多くなりつつある可能性がある。

三鬼商事によると、2015年9月時点の大阪ビジネス地区³の空室面積は12.7万坪で、直近のピークである2010年末（25.2万坪）からは▲49.6％の減少となっている（図表－6）。

図表－3　大阪ビジネス地区の空室率と募集賃料（年次）/図表－4　大阪ビジネス地区の空室率と募集賃料（月次）/図表－5　大阪の規模別空室率/図表－6　大阪ビジネス地区の賃貸可能面積・賃貸面積・空室面積

² 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
³ 三鬼商事の定義による。大阪の主要6地区（梅田、南森町、淀屋橋・本町、船場、心斎橋・難波、新大阪地区）からなり、空室率等の調査対象はこの地区に立地する延床面積1千坪以上の主要賃貸事務所ビル。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2017/12/07	オフィス市場は好調継続。リート市場の低迷でJREITによる物件取得が減少。－不動産クォータリー・レビュー2017年第3四半期	竹内一雅	基礎研マンスリー
2017/11/09	オフィス市場は好調継続。リート市場の低迷でJREITによる物件取得が減少。～不動産クォータリー・レビュー2017年第3四半期～	竹内一雅	不動産投資レポート
2017/11/08	東京都区部の若年人口－1970年～2015年に20～24歳人口は63%減	竹内一雅	基礎研マンスリー
2017/10/23	活況が続く大阪のオフィス市場－大規模ビルを中心に好調は梅田地区以外へ波及	竹内一雅

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2017/12/07

オフィス市場は好調継続。リート市場の低迷でJREITによる物件取得が減少。－不動産クォータリー・レビュー2017年第3四半期

竹内一雅

基礎研マンスリー

2017/11/09

オフィス市場は好調継続。リート市場の低迷でJREITによる物件取得が減少。～不動産クォータリー・レビュー2017年第3四半期～

竹内一雅

不動産投資レポート