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(1) 企業物流ではより戦略性が求められ、それに適合した新たな施設へのニーズ
(2) 主要幹線道路の開通による物流拠点エリアの再編・増加
(3) eコマースの拡大
国内年金が、物流施設に投資する場合、上場リート、私募ファンド/私募リートの形態が想定される。昨今、企業年金の関心が高まり、投資も増えてきている私募リートの場合、複数の用途を投資対象としている複合型13銘柄のうち、4銘柄が物流施設を投資対象に含むとしており(将来組み入れ予定とするなどの銘柄も他に2つある)、物流特化型も2銘柄が運用されているⅱ。特定企業向けの物流施設を対象にした銘柄ⅲも、2016年の運用開始に向けて準備中という。従来型の私募ファンドの形態でも、これまで物流特化ファンドが組成されてきた。年金による物流不動産投資は、こうしたリートやファンドを経由した形で浸透してきている。
近代的な物流施設は恒常的に不足しているとされ、2015年も首都圏を中心に大量の新規供給が見込まれているが、これまでのところ、力強い需要により空室率の上昇は抑えられている。顕在化しつつある課題として、近代的物流施設では施設内での作業を前提としていることから、郊外型商業施設などと競合する人材確保がある。投資にあたっては働き手に配慮した質の高い施設を選別することも求められるだろう。
ⅱ 複合型では、野村不動産、三菱商事、三井不動産、東急不動産の系列私募リートが物流施設を対象としている。物流特化型は佐川急便とザイマックスの合弁会社、物流会社センコーが組成した私募リートが運用中。
ⅲ 大和ハウス工業がユニクロ向けに開発した物流施設を対象とした私募リート。
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加藤 えり子
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(2015年12月03日「ニッセイ年金ストラテジー」)
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