不動産賃貸借契約の進化と資金調達

社会研究部土地・住宅政策室長篠原二三夫

■目次

1．米国における賃貸オフィス需要の拡大
2．進化を続ける米国不動産賃貸借契約
3．日本の事業用賃貸借制度の課題

■introduction

最近の数年間、米国のオフィスの賃貸需要は急速に拡大した。国全体の平均空室率は７％をきり６％に迫っている。失業率は４％という水準にあり、優良なオフィススペースはこれまでになく確保しにくい状況が続いている。
1999年のオフィス床の供給は約2,650万㎡であったが、これはレーガン税制改革直前における1985年の不動産景気サイクルのピーク時にみた約3,250万㎡という供給量に次ぐ水準にある。
この背景には、好景気という事情に加え、企業が流動性の低い不動産所有を回避するために、これまで以上に様々な賃貸借契約を活用しているという事情がある。
急速な成長過程にある米国企業にとってみれば、十分なキャッシュフローを確保し、当該資金を再投資に回すことによって、資金効率を最大化することが重要になってきたわけである。
不動産の所有は、急速に変貌する事業展開においては不利という経営上の判断が、さらに賃貸需要を高めている。これは従来の機関投資家が所有を増やし、一般企業が自社ビルを売却し賃貸に回しているという構図だけでは説明できない。
機関投資家もまた、流動性の低い実物不動産投資を回避してきたからである。新たな所有者あるいは不動産を担保とした債券の購入者となっているのは、リミテッド・パートナーシップ、不動産投資信託（REITs）などのタックス・シェルターである。これらには個人の一般投資家も直接的・間接的に投資していることとなる。

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