2011年02月15日

東京都内の診療所立地―都心部ビルテナントとしての現況と高齢化に伴う不動産需要の拡大可能性

竹内 一雅

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2008年以降、東京都心部のオフィス需要は減少が続いている。景気の回復等から、当面、オフィス需要は増加すると見込まれるが、人口動態を考慮すると、これまでの社会・経済システムのままでは、中長期的にオフィス需要の大幅な拡大が続くと予測することは難しい。本稿では、現在の日本の成長業種の一つである診療所について都心部の立地状況の把握と都内診療所需要の将来予測を実施した。

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保健所が保有する東京都心3区の診療所一覧によると、診療所の入居先は、大規模なオフィスビルよりも、繁華街を中心に中小ビルへの分散立地が進んでいる。オフィスビルを中心とした「ビル内」に入居する診療所は、診療所総数の81％と大部分を占めており、ビル内への入居比率は歯科診療所の方が高く、港区ではマンションへの入居比率が高いなどの特徴も明らかとなった。

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事業所・企業統計調査からは、一般診療所と歯科診療所は、日本有数の成長業種であることが確認できた。ただし、医療施設調査から2006年以降の都内診療所数をみると、一般診療所数は全国をわずかに上回るスピードで増加し、歯科診療所数はほぼ横ばいへと頭打ちとなっている。診療所数の増加要因の分析からは、今後も一般診療所の開業圧力が続く可能性が高いと考えられる。

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本稿の推計によると、今後も東京都内の診療所需要の増加が期待できる。ただし都心部ビルへの床需要は2020年までに3万ｍ2程度と、現在のビルストックに比べて極めて小さい。今後の不動産需要という点からは、都心部よりも周辺住宅地や市郡部での増加が期待できる。また、医療ツーリズムに伴う医療滞在ビザの創設等の医療制度改革が予想以上の不動産需要を生み出す可能性がある。今後の人口動態を考えると、不動産事業者や投資家は、診療所などそれぞれの需要は大きくないニッチな業種であっても、それらの需要を着実に取り込んでいくことが、これからは重要になっていくと思われる

(2011年02月15日「基礎研Research Paper」)

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