2005年03月14日

J-REITにおける不動産投資利回りの動向

  竹内 一雅

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■見出し

1. 不動産利回りの低下とJ-REIT
2. J-REIT取得物件の鑑定利回り
3. J-REIT取得物件の実現利回り
4. おわりに

■introduction

J-REIT（不動産投資信託）や私募ファンドなどによる活発な不動産投資により、不動産投資市場は東京のオフィスビルを中心に活況を呈している。
最近の景気動向や都心部地価の底打ちもあって、東京都心部の不動産に対するリスクプレミアムが低下しつつあり、その売買価格の上昇（投資利回りの低下）から、一部には「バブルに近づく」という認識も広がり始めている。
J-REITは、その上場以来、豊富な投資資金を背景に積極的に不動産を購入しており、低金利で運用難に陥っている国内投資家による低い利回りを許容するスタンスも加わって、最近の都心部におけるオフィス投資利回り低下を主導しているとも言われている。
日経不動産マーケット情報独自の推定2によると、2003年および2004年に行われたオフィスビル取引において、利回りが５％未満の取引のうち、J-REITが買手であるのがそれぞれ、10件（22件中）、16件（26件中）と約半数を占める。また、2004年中の取引で最も利回りが低い取引が、東京理科大学が144億円で購入した都市基盤整備公団旧本社ビルで3.3％だった。しかし、これを除けば、J-REITの野村不動産オフィスファンドによるJALビルディングの3.8％、森トラスト総合リートによる三田MTビルの4.1％、ジャパンリアルエステイトによる恵比寿ネオナートの4.2％、グローバル・ワンによる銀座ファーストビルの4.2％、ジャパンリアルエステイトによる東五反田一丁目ビルの4.3％と、J-REITの取得物件が続く。

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