仙台オフィス市場の現況と見通し（2018年）　|ニッセイ基礎研究所

3. 仙台オフィス市場のエリア別動向

2017年は全地区で空室率が低下した。2017年12月の空室率は、駅前地区が4.89％（前年比変化幅▲1.47％）、一番町周辺地区5.78％（同▲2.80％）、県庁・市役所周辺地区7.43％（同▲2.87％）、駅東地区8.18％（同▲2.50％）、周辺オフィス地区8.62％（同▲0.69％）となった。（図表－10左図）。

募集賃料は、駅前地区（前年比+1.4％）が上昇する一方で、それ以外の地区はほぼ横ばいで推移し、底打ち感は見られない。駅前地区とそれ以外の地区との格差が拡大している（図表－10右図）。

2017年末時点で最も賃貸可能面積が大きいエリアは、駅前地区（35.3％）で、次いで一番町周辺地区（31.9％）、駅東地区（14.2％）、県庁・市役所周辺地区（13.2％）、周辺オフィス地区（5.4％）となっている（図表－11）。

2017年は駅前地区に野村不動産青葉通ビルが竣工し、賃貸可能面積は0.3万坪増加した。賃貸面積は駅前地区（+0.5万坪）と一番町周辺地区（+0.4万坪）を中心に全地区で増え、計1.3万坪増加した。その結果、空室面積は全地区で減り、計1.0万坪減少した（図表－12）。

4. 仙台オフィス市場における新規供給･人口見通し

2017年は野村不動産青葉通ビルが竣工したが、今後2020年まで大規模ビルの開発計画はない⁶（図表－13）。

国勢調査によると、仙台市の2015年の生産年齢人口（15～64歳人口）は67.5万人と、2010年から2.9万人の減少となった。国立社会保障･人口問題研究所によれば、2025年までの10年間で生産年齢人口は5.6％減少する見込みである（図表－14）。

図表－13　仙台のオフィスビル新規供給見通し/図表－14　仙台市の年齢3区分別人口の現況と見通し

住民基本台帳人口移動報告によると、2017年の仙台市の転入超過数は+1,724人となった。2011年の東日本大震災後は転入超過数が大幅に増加したが、2012年の＋9,284人をピークに減少し、過去4年は緩やかな転入超過にとどまっている（図表－15）。

転入超過数を性別･年齢別に見ると、大学や短大、専門学校への進学などのため、若年層が転入超過となっているが、若年層以外では転出超となっている年齢層も多い（図表－16）。

図表－15　主要都市の転入超過数/図表－16　仙台市の男女年齢別転入超過数（2017年、日本人）

⁶ その他の開発計画として、時期は未定だが、仙台駅東口開発計画（業務棟）などがある。

5. 仙台オフィス市場の賃料見通し

仙台における今後のオフィス供給や人口流入、経済予測などに基づくオフィス需給の見通しから、2024年までの仙台のオフィス賃料を予測した⁷。

仙台のオフィス賃料は、オフィス需要が底堅く推移することが見込まれるため、当面、上昇が続くと予想される。標準シナリオによると、オフィス賃料は、2020年のピークまで2017年下期比+10.7％の上昇となる見込みだ。その後、賃料は下落に転じ、2024年には2017年下期比+1.6％まで下落する見込みである。楽観シナリオでは、2021年の賃料のピークまでの上昇率は同+19.7％、2024年の賃料水準は同+11.4％となった。また悲観シナリオでは、2019年の賃料のピークまでの上昇率は+2.3％、2024年の賃料水準は同▲10.5％となった（図表－17）。

仙台オフィス市場は、今後も大規模ビルの新規供給はなく、需給改善を背景に賃料は当面上昇する見込みである。2017年下期からピークまで+10.7％の賃料上昇が見込まれ、福岡（+10.9％）や大阪（+10.4％）と並んで、主要都市の中でも高い伸びが期待される。仙台のオフィス市況はこれまで足踏みを続けていたが、今後、改善が本格化することが予想される。