「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

金融研究部主任研究員吉田資

1．はじめに

横浜のオフィス市場では、空室率は大規模ビルの竣工に伴い一時的に上昇したが、あしもとでは改善に向かっており成約賃料も上昇に転じている。現在、みなとみらい21地区や関内地区を中心に複数の大規模開発計画が進行中であり、今後の需給バランスへの影響が注目される。本稿では、横浜のオフィス市況を概観した上で、2029年までの賃料予測を行う。

2．横浜オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
三鬼商事によると、横浜市のオフィス空室率は、2024年に入り、大規模ビルの竣工に伴い９％台まで上昇したが、その後は順調に空室床の消化が進んでいる。2025年２月時点の空室率は6.8％（前年比＋0.3ppt）となり、前年とほぼ同水準となった（図表－１）。

また、需給環境の改善に伴い、成約賃料は上昇基調で推移している。三幸エステート・ニッセイ基礎研究所「オフィスレント・インデックス」によれば、横浜市の成約賃料は、2021年上期をピークに下落傾向が続いていたが、2024年に入り上昇に転じ、2024年下期は前年比＋7.7％となった（図表－２）。

図表－1　主要都市のオフィス空室率/図表－2　主要都市のオフィス成約賃料（オフィスレント・インデックス）

賃料と空室率の関係を表した横浜市の賃料サイクル¹は、2012年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」の局面から「空室率上昇・賃料上昇」の局面を経て、2022年上期より「空室率上昇・賃料下落」の局面へ移行したが、2024年下期には空室率が低下し、賃料も上昇に転じた（図表－３）。

¹ 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→④空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2．需給動向
三鬼商事によると、横浜ビジネス地区における2024年末の賃貸可能面積（総供給面積）は、92.8万坪となり、前年末から＋3.3万坪増加した。

これに対して、賃貸面積（総需要面積）は、86.0万坪（前年比＋2.6万坪）となった。この結果、横浜ビジネス地区の空室面積は6.8万坪（前年比+0.7万坪）となり前年から＋12％増加した。（図表－４、５）。

2-3．エリア別動向
2024年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは「みなとみらい21地区（35.6％）」で、次いで「関内地区（23.6％）」、「横浜駅地区（23.5％）」、「新横浜地区（17.3％）」の順となっている（図表－６）。

「賃貸可能面積」は、「みなとみらい21地区」（前年比＋2.5万坪）等で増加し、合計＋3.3万坪となった。これに対して、テナントによる「賃貸面積」は、「みなとみらい21地区」（前年比＋1.5万坪）や「新横浜地区」（同＋0.6万坪）等で増加し、合計＋2.6万坪となった。この結果、空室面積は、横浜ビジネス地区全体で＋0.7万坪の増加となった（図表－７）。

図表－６　横浜ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2024年）/図表－７　横浜ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2024年）

エリア別の空室率（2025年2月末）をみると、「みなとみらい21地区10.8％（前年比＋1.5ppt）」、「新横浜地区6.1％（同▲2.1ppt）」、「関内地区4.5％（同＋0.2ppt）」、「横浜駅地区3.7％（同±0.0ppt）」となり、エリア間の格差が広がっている（図表－8 左図）。

また、エリア別の募集賃料（2025年2月時点）は全ての地区で上昇し、特に「関内地区（前年比＋2.3％）」と「新横浜地区（同＋2.2％）」の上昇率が大きくなった（図表－8右図）。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/04/17	「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。	吉田資	不動産投資レポート
2025/04/08	良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果	吉田資	基礎研マンスリー
2025/03/31	「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/03/25	「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/04/17

「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。

吉田資

不動産投資レポート

2025/04/08

良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果

吉田資

基礎研マンスリー