2019年11月07日

Ｊ-ＲＥＩＴ市場の収益見通し。今後５年で分配金６％成長を見込む～シナリオ別の分配金レンジは▲2％～+14％の見通し～

金融研究部 不動産調査室長 岩佐 浩人

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■要旨
 
  • J-REIT市場が大きく上昇している要因の１つに、投資主価値の持続的向上が挙げられる。投資主価値の向上とは、「１口当たり分配金(DPS)と１口当たりNAVを高めること」を言い、過去５年間でそれぞれ35％、49％増加している。
     
  • 本稿では、J-REIT市場を取り巻く収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し今後5年間のDPS成長率を試算した。
     
  • 結果は、オフィス賃料（標準シナリオ）と金利（メインシナリオ）を組み合わせた場合、DPS成長率は+6％となり増配基調を維持する見通しである。また、最も高い成長率は+14％、最も低い成長率は▲2％となり、引き続き安定した業績推移が期待できる。
     
  • ただし、DPSの成長ドライバーは保有物件の収益拡大（内部成長）に依存し、物件取得（外部成長）や財務の貢献は限定的となる見通しである。DPS水準が天井に近づきつつある点に注意したい。

■目次

1――今年に入り、J-REIT市場は一段と上昇。投資主価値の向上を評価
2――保有不動産は物流施設の占率が高まる。DPSは足もと前年比で4～5％増加
3――各種シナリオを想定し、今後のDPS成長率を試算する
　　１｜保有オフィスビルのNOI成長率は直近４年間で9.7％プラス。引き続き、
　　　プラス成長が見込まれる
　　２｜オフィスビルのＮＯＩ成長率（今後5年間）は、標準シナリオで+5％
　　　（▲1％～+9％）の見通し
　　３｜賃貸マンションはテナント入替時の賃料が直近１年で４％上昇
　　４｜借入利率の変動によるDPS寄与度（今後5年間）は、メインシナリオで
　　　ゼロ(▲4％～+4％)の見通し
　　５｜取得利回りの低下が続くものの、外部成長はDPSにプラス寄与する見通し
　　６｜DPS成長率（今後5年間）はメインシナリオで+6％（▲2％～＋14％）の見通し
4――おわりに

【次ページ】今年に入り、J-REIT市場は一段と上昇。投資主価値の向上を評価

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岩佐 浩人 (いわさ ひろと)

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

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経歴
  • 【職歴】
    　1993年　日本生命保険相互会社入社
    　2005年　ニッセイ基礎研究所
    　2019年4月より現職

    【加入団体等】
    　・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
    　・日本証券アナリスト協会検定会員

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