2019年11月07日

J-REIT市場の収益見通し。今後5年で分配金6%成長を見込む~シナリオ別の分配金レンジは▲2%~+14%の見通し~

金融研究部 不動産調査室長   岩佐 浩人

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■要旨
 
  • J-REIT市場が大きく上昇している要因の1つに、投資主価値の持続的向上が挙げられる。投資主価値の向上とは、「1口当たり分配金(DPS)と1口当たりNAVを高めること」を言い、過去5年間でそれぞれ35%、49%増加している。
     
  • 本稿では、J-REIT市場を取り巻く収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し今後5年間のDPS成長率を試算した。
     
  • 結果は、オフィス賃料(標準シナリオ)と金利(メインシナリオ)を組み合わせた場合、DPS成長率は+6%となり増配基調を維持する見通しである。また、最も高い成長率は+14%、最も低い成長率は▲2%となり、引き続き安定した業績推移が期待できる。
     
  • ただし、DPSの成長ドライバーは保有物件の収益拡大(内部成長)に依存し、物件取得(外部成長)や財務の貢献は限定的となる見通しである。DPS水準が天井に近づきつつある点に注意したい。

■目次

1――今年に入り、J-REIT市場は一段と上昇。投資主価値の向上を評価
2――保有不動産は物流施設の占率が高まる。DPSは足もと前年比で4~5%増加
3――各種シナリオを想定し、今後のDPS成長率を試算する
  1|保有オフィスビルのNOI成長率は直近4年間で9.7%プラス。引き続き、
   プラス成長が見込まれる
  2|オフィスビルのNOI成長率(今後5年間)は、標準シナリオで+5%
   (▲1%~+9%)の見通し
  3|賃貸マンションはテナント入替時の賃料が直近1年で4%上昇
  4|借入利率の変動によるDPS寄与度(今後5年間)は、メインシナリオで
   ゼロ(▲4%~+4%)の見通し
  5|取得利回りの低下が続くものの、外部成長はDPSにプラス寄与する見通し
  6|DPS成長率(今後5年間)はメインシナリオで+6%(▲2%~+14%)の見通し
4――おわりに
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金融研究部   不動産調査室長

岩佐 浩人 (いわさ ひろと)

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

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