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2025年09月29日

「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年９月時点）

金融研究部 上席研究員 吉田 資

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3．東京都心部Aクラスビル市場の見通し

3-1．新規供給見通し
前述の通り、東京ビジネス地区で「賃貸可能面積」が最も大きいエリアは、「港区」で、次いで「千代田区」、「中央区」が大きい。現在、これらのエリアでは大規模な再開発計画が進行中である。以下では、「港区」・「千代田区」・「中央区」におけるオフィス開発計画を概観したい。
（１）「港区」
「港区」の「虎ノ門地区」では、虎ノ門２丁目の虎ノ門病院跡地において、都市再生機構と虎ノ門二丁目地区再開発協議会14が地上 38階建ての「虎ノ門アルセアタワー」（延床面積約18万m2）を開発し、2025年２月に竣工15した（図表－16　①）。

虎ノ門１丁目では、虎ノ門一丁目東地区市街地再開発組合と中央日本土地建物、都市再生機構、住友不動産が地上 29階建ての複合ビル「TORANOGATE」（延床面積約12万m2）を開発中で、2027年10月に竣工予定である16（図表－16 ②）。

また、赤坂二・六丁目地区の東街区では、三菱地所とTBSホールディングスが地上 40階建ての複合ビル（延床面積約17万m2）を開発中で、2028年に竣工予定である17。さらに、隣の西街区では、ホテルや商業施設を併設する劇場ホール（地上18階建て・延床面積約17万m2）の建設が進められている（図表－16 ③）。
図表－16　「港区」におけるオフィス開発計画
「三田・高輪地区」では、芝浦1丁目の浜松町ビルディング跡地において、野村不動産とJR東日本が「BLUE FRONT SHIBAURA」（S棟：地上43階建て・N棟：地上45階建て）を開発中で、延床面積は合計約55万m2に達する計画となっている18（図表－16 ④）。S棟は2025年３月に竣工し、N棟は2030年度に竣工予定である19。

高輪2丁目では、JR東日本が「TAKANAWA GATEWAY CITY」を開発中で、複数のオフィスビルが順次竣工する予定である20（図表－16 ⑤）。2025年3月21に「THE　LINKPILLAR１」[South棟（地上30階建て）・North棟（地上29階建て）]が竣工し、延床面積は約46万m2に達する。その後も、2025年度中に地上31階建て「THE　LINKPILLAR２」（延床面積約21万㎡）が竣工予定である。

また、浜松町2丁目では、世界貿易センタービルディングと鹿島建設、東京モノレール、JR東日本が「世界貿易センタービル本館」の建て替えを進めており、地上46階建ての複合ビル（延床面積約30万m2）が2027年3月に竣工予定である22（図表－16 ⑥）。

芝5丁目の森永プラザビル跡地では、森永乳業、三井不動産、JR東日本が地上24階の複合ビルを開発中で、2029年3月に一部竣工、全体の竣工は2033年度を見込んでいる23（図表－16 ⑦）。
 
14 保留床取得者である日鉄興和不動産株式会社、第一生命保険株式会社、関電不動産開発株式会社、東京ガス不動産株式会社、九州旅客鉄道株式会社及び大成建設株式会社ならびに株式会社共同通信会館など地権者で構成。
15 日鉄興和不動産株式会社「～国際的なビジネスエリア虎ノ門での約2.9haの大規模再開発～ 「虎ノ門アルセアタワー」竣工」（2025年2月13日）
16 虎ノ門一丁目東地区市街地再開発組合・中央日本土地建物株式会社・独立行政法人都市再生機構・住友不動産株式会社 「赤坂エリアの新たなランドマークとなる２棟の建物が2028年に誕生 赤坂二・六丁目地区開発計画新築工事着手／民間都市再生事業計画に認定」（2025年2月20日）
17 三菱地所株式会社・株式会社 TBS ホールディングス 「赤坂エリアの新たなランドマークとなる２棟の建物が2028年に誕生 赤坂二・六丁目地区開発計画新築工事着手／民間都市再生事業計画に認定」（2024年３月13日）
18「BLUE FRONT SHIBAURA」HP
19 野村不動産株式会社・東日本旅客鉄道株式会社 「2025年9月TOWER S全体開業予定　BLUE FRONT SHIBAURA TOWER S 竣工」（2025年３月５日）
20 「TAKANAWA GATEWAY CITY」HP
21 東日本旅客鉄道株式会社「TAKANAWA GATEWAY CITY―100年先の心豊かなくらしのための実験場―2025年3月27日 いよいよまちびらき」（2024年10月30日）
22 株式会社世界貿易センタービルディング・鹿島建設株式会社・東京モノレール株式会社東日本旅客鉄道株式会社「世界貿易センタービルディング建替えプロジェクト2027年より順次開業へ」（2024年７月22日）
23 森永乳業株式会社「（開示事項の経過）固定資産の取得に関するお知らせ」（2025年９月12日）
（２）「千代田区」
「千代田区」では、内幸町一丁目街区において、都心最大規模となる総延床面積約110万m2の開発プロジェクトが進行中である。同街区の南地区では、第一生命保険、中央日本土地建物、東京センチュリー、東京電力パワーグリッド、TF内幸町特定目的会社24が、地上46階建ての「サウスタワー」（延床面積約29万m2）を開発中で、2029年3月に竣工予定である25（図表－17 ①）。

また、同街区の中地区では、NTT都市開発、公共建物、東京電力パワーグリッド、三井不動産が地上46階建ての「セントラルタワー」（延床面積約37万m2）を開発中で、2029年度に竣工し、北地区では、帝国ホテルと三井不動産が地上43階建ての「ノースタワー」（延床面積約27万m2）を開発中で、2030年度に竣工する予定である26。

大手町2丁目では、三菱地所が地上62階建ての「Torch Tower」（延床面積55万m2）を開発中で、2028年5月に竣工予定である27（図表－17 ②）。同ビルは、日本一の高さ385mとなる計画で、2023年竣工の「麻布台ヒルズ森JPタワー」を上回る見込みである。
 
24 東電不動産株式会社が出資する特定目的会社。
25 第一生命保険株式会社・中央⽇本土地建物株式会社・東京センチュリー株式会社・東京電⼒パワーグリッド株式会社・東電不動産株式会社「内幸町⼀丁目街区南地区第⼀種市街地再開発事業」着工 ―日比谷公園に隣接した敷地に延床面積約29万㎡の大規模複合ビル―」（2025年４月３日）
26 「TOKYO CROSS PARK構想」HP
27 日本経済新聞「三菱地所、国内最高層「トーチタワー」現場を公開　28年5月完成へ」（2025年６月16日）
（３）「中央区」
「中央区」では、八重洲1丁目において東京建物が地上51階建ての複合ビル「TOFROM　YAESU　TOWER」（延床面積約23万m2）を開発中で、2026年2月に竣工予定である28（図表－17 ③）。

また、東京建物、東京ガス不動産、大成建設、明治安田生命保険は、「八重洲一丁目北地区」の南街区において地上44階建ての複合ビル（延床面積約19万m2）を開発中で、2029年度に竣工予定である29（図表－17 ④）。

八重洲2丁目では、鹿島建設、住友不動産、都市再生機構、阪急阪神不動産、ヒューリック、三井不動産が地上43階建ての複合ビル（延床面積約39万m2）を開発中で、2029年1月に竣工予定である。同ビルには、本田技研工業の本社移転が決定している30（図表－17 ⑤）。

また、日本橋1丁目では、三井不動産と野村不動産が、MICE 施設を含む地上52階建ての複合ビル（延床面積約37万m2）を開発中で、2026年度に竣工予定である31（図表－17 ⑥）。
図表－17　「千代田区」・「中央区」におけるオフィス開発計画
 
28 東京建物HP「TOFROM　YAESU　TOWER」
29 東京建物「八重洲一丁目北地区第一種市街地再開発事業」新築着工東京駅直結、首都高地下化により生まれ変わる日本橋川沿岸に水辺空間が誕生」（2024年12月10日）
30 三井不動産株式会社・三井不動産レジデンシャル株式会社「八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業　本田技研工業へ一部権利を譲渡ならびにHonda青山ビルの共同建替えについて」（202５年８月29日）
31 三井不動産株式会社・野村不動産株式会社「「日本橋一丁目中地区第一種市街地再開発事業」着工」（2021年12月7日）
（４）Aクラスビルの新規供給見通し
三幸エステートの調査によれば、新規供給量は、2025年が約15万坪、2026年が約14万坪となり、過去10年間（2015年から2024年）の年間平均供給量（13万坪）とほぼ同水準となる見通しである。2027年および2028年はいったん落ち着くものの、2029年は東京駅周辺などで複数棟の大規模ビルが竣工する予定であることから、新規供給量は約33万坪に達し、過去最高を更新する見通しである（図表－18）。
図表－18　東京都心部Aクラスビル新規供給見通し
3-2．Aクラスビルの空室率および成約賃料の見通し
東京都の就業者数は情報通信業等を中心に今後も増加する見通しである。また、雇用環境はオフィスワーカーの割合が高い「非製造業」で人手不足感が強く、新卒・中途ともに採用意欲が高まっている。以上を鑑みると、都心のオフィスワーカー数は引き続き堅調に推移すると考えられる。

また、「テレワーク」を取り入れたハイブリッドワークが広がるなか、フリーアドレスの導入やリモート会議用ブースの増設などを進める企業の増加が予想される。また、多様な働き方に対応するため、引き続き「サードプレイスオフィス」市場の拡大が予想される。

東京都心部では、企業のオフィス拡張意欲が強い状況にある。人手不足等を背景に、従業員間のコミュニケーション促進や従業員満足度およびエンゲージメントの向上を目的としたオフィス環境整備が今後も継続すると見込まれる。

一方、利用が広がる生成AIは、喫緊の課題である人手不足の解消等に寄与することが期待されるが、中長期的には「経営・管理等の職種」に携わるオフィスワーカーを減らす要因となる可能性があり、今後の動向を注視したい。

以上の状況を踏まえると、都心部のオフィス需要は当面、底堅く推移する見通しである。こうした中、都心部では多くの大規模開発が進行中である。2027年と2028年の新規供給量はいったん落ち着くものの、2029年は33万坪と過去最高の新規供給が予定されている。

以上を鑑みると、東京都心部A クラスビルの空室率は、良好な需給バランスを背景に2028年まで低下傾向で推移した後、2029年は上昇に転じ、３％台となる見通しである（図表－19）。成約賃料は、空室率の低下を背景に上昇基調で推移し、2024年の賃料を100とした場合、2025年は112、2028年は122、2029年は118となる見通しである（図表－20）。
図表－19　東京都心部Aクラスビルの空室率見通し
図表－20　東京都心部Aクラスビルの成約賃料見通し

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本資料記載のデータは各種の情報源から入手・加工したものであり、その正確性と完全性を保証するものではありません。
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(2025年09月29日「不動産投資レポート」)

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金融研究部   上席研究員

吉田 資 (よしだ たすく)

研究・専門分野
不動産市場、投資分析

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03-3512-1861

経歴
  • 【職歴】
    　2007年 住信基礎研究所（現　三井住友トラスト基礎研究所）
    　2018年 ニッセイ基礎研究所
    　2025年７月より現職

    【加入団体等】
    　一般社団法人不動産証券化協会資格教育小委員会分科会委員（2020年度～）

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