「名古屋オフィス市場」の現況と見通し（2024年）

金融研究部上席研究員吉田資

1．はじめに

名古屋のオフィス市場は、大規模ビルの竣工等に伴い新規供給量が増加するなか、立地改善や設備のグレートアップを図るオフィス需要も増えており、空室率は概ね横ばいで推移し、成約賃料は上昇した。本稿では、名古屋のオフィス市況を概観した上で、2028年までの賃料予測を行う。

2．名古屋オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、名古屋市の空室率（2024年４月時点）は、4.9％（前年比＋0.1ppt）となった（図表－１）。「中日ビル」などの大規模ビルが竣工し新規供給量が増加する一方、人材確保や従業員満足度の向上などを目的に、立地改善や建物設備のグレートアップを図る移転需要が増えており、空室率は前年と同水準に留まった。

空室率をビルの規模別¹にみると、「大規模4.9％（前年比＋0.1ppt）」と「中型5.6％（同＋0.5ppt）」が上昇した一方で、「大型4.3％（同▲0.4ppt）」と「小型4.5％（同▲0.5ppt）」は低下した（図表－２）。

空室率が概ね横這いで推移するなか、成約賃料は上昇している。2023年下期の名古屋市の成約賃料は、前期比＋3.8％、前年比＋4.7％となった（図表－３）。

2023年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、大阪市が低下、東京都心５区、名古屋市、札幌市が横ばい、仙台市と福岡市は上昇した。また、成約賃料は、大阪市が下落、福岡市が横ばい、その他都市は上昇となった（図表－４）。

賃料と空室率の関係を表した名古屋市の賃料サイクル²は、2012年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」局面が続いていたが、2020年上期を起点に「空室率上昇・賃料上昇」局面へと移行している（図表－５）。

図表－4　2023年の主要都市のオフィス市況変化/図表－5　名古屋オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 　賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→④空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2．オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、名古屋ビジネス地区では、総ストックを表す賃貸可能面積は、98.3万坪（2022年末）から100.4万坪（2023年末）へと＋2.1万坪増加した。また、テナントによる賃貸面積は、93.0万坪（2022年末）から94.9万坪（2023年末）へと＋1.9万坪増加した。この結果、2023年末の名古屋ビジネス地区の空室面積は5.5万坪（前年比＋0.2万坪）となった（図表－６、図表－７）。

2-3．空室率と募集賃料のエリア別動向
三鬼商事によれば、2023年末時点で最も賃貸可能面積が大きいエリアは、「名駅地区（37.4％）」で、次いで「伏見地区（26.6％）」、「栄地区（26.5％）」、「丸の内地区（9.5％）」の順となっている（図表－８）。

エリア別の賃貸可能面積（増減）をみると、「名駅地区」（前年比＋1.0万坪）や「栄地区」（同＋1.0万坪）などが増加し、計＋2.1万坪の増加となった（図表－９）。賃貸面積は、「栄地区」（同＋0.8万坪）や「名駅地区」（同＋0.8万坪）などが増加した結果、空室面積は計＋0.2万坪増加した。

図表－8　名古屋ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2023年）/図表－9　名古屋ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2023年）

名古屋市のエリア別の空室率（2024年４月末）は、「丸の内地区7.7％（前年比＋1.9ppt）」と「栄地区4.3％（同＋0.5ppt）」が上昇した一方、「伏見地区6.3％（同▲0.6ppt）」と「名駅地区5.3％（同▲0.4ppt）」は低下した（図表－10左図）。

一方、募集賃料は全ての地区で上昇し、「伏見地区（前年比＋2.4％）」の上昇率がやや大きくなっている（図表－10右図）。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/07/02	「福岡オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/06/18	「広島オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
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