「広島オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

金融研究部主任研究員吉田資

1．はじめに

広島のオフィス市場では、2025年第1四半期に３年ぶりに大規模ビルが竣工した一方で、立地改善や設備のグレードアップを図るオフィス需要も旺盛であり、空室率は前年同月比で低下した。こうしたなか、成約賃料はコロナ禍以降、一進一退で推移している。本稿では、広島のオフィス市況を概観した上で、2029年までの賃料予測を行う。

2．広島オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
三鬼商事によると、広島市の空室率（2025年４月時点）は5.2％となり、前年同月比▲0.3ppt低下した。2025年第1四半期に「明治安田広島ビル」と「大同生命広島ビル」が竣工したが、立地改善や建物設備のグレードアップを図る移転需要が新規供給を吸収し、空室率は前年の水準を下回った（図表－１）。

また、ニッセイ基礎研究所の推計によれば、広島市の成約賃料はコロナ禍以降、一進一退で推移しており、2024年下期は前年比▲9.2％下落した（図表－２）。

賃料と空室率の関係を表した広島市の賃料サイクル¹は、2012年下期を起点とした「空室率低下・賃料上昇」の局面から「空室率上昇・賃料下落」の局面へと移行していたが、2023年下期以降は空室率が再び低下傾向にある（図表－３）。

¹ 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→④空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2．需給動向
三鬼商事によると、広島市における2024年末の賃貸可能面積（総供給面積）は25.7万坪（前年比＋0.04万坪）となり、前年末と同水準であった。これに対して、賃貸面積（総需要面積）は前年末から＋0.4万坪増加し24.6万坪となった。この結果、広島ビジネス地区の空室面積は1.1万坪（前年比▲0.4万坪）に減少した（図表－４、５）。

3．広島オフィス市場の見通し

3-1．新規需要の見通し
（１）オフィスワーカーの見通し
総務省「労働力調査」によれば、2024年の広島県における就業者数は145.2万人（前年比＋0.4万人）となり、２年連続で増加した（図表－６）。

一方、総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」によれば、広島市の生産年齢人口は減少傾向が続いており、2024年は71.9万人（前年比▲0.5％）となった（図表－７）。国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」によれば、広島市の生産年齢人口は今後も減少が継続し、2030年は70.2万人（2024年対比▲2.3％）、2035年は67.0万人（同▲6.8％）となる見通しである。

続いて、広島のオフィスワーカー数を見通すうえで重要となる「中国財務局」の管轄下５県（広島県・岡山県・山口県・鳥取県・島根県）における「企業の経営環境」と「雇用環境」について確認する。

まず、「企業の経営環境」に関して、内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「企業の景況判断BSI²」（中国財務局）は、コロナ禍を受けて2020年第２四半期に「▲53.7」と一気に悪化した。その後は、回復と悪化を繰り返しながら推移しており、2025年第1四半期は「+2.3」となった（図表－８）。

次に、「雇用環境」に関して、「従業員数判断BSI³」（中国財務局）は、2020年第１四半期の「＋13.1」から第２四半期には「▲3.9」（第２四半期）と大幅に低下した。その後は順調に回復し、足もとでは「＋24.8」となり、人手不足感が一段と強まっている（図表－９）。

広島県商工会議所連合会の調査⁴によれば、約５割の企業が「人手が不足している」と回答しており、人手不足への対策として「採用活動の強化」との回答が約８割を占めた。

図表－８　企業の景況判断BSI（全産業）/図表－９　従業員数判断BSI（全産業）

広島県の就業者数は２年連続で増加している。また、「企業の経営環境」は一進一退の動きをみせているものの、「雇用環境」については人手不足感が強く、企業の採用意欲が高まっている。以上のことを勘案すると、広島市の「オフィスワーカー数」が大幅に減少する懸念は小さいと考えられる。ただし、広島市の生産年齢人口は今後も減少が続く見通しであり、引き続き動向を注視する必要がある。

² 企業の景況感が前期と比較して「上昇」と回答した割合から「下降」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど景況感が悪いことを示す。
³ 従業員数が「不足気味」と回答した割合から「過剰気味」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど雇用環境の悪化を示す。
⁴ 広島県商工会議所連合会「中小企業等の人手不足、賃金値上げに関する調査結果（2025年４月）

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/06/18	「広島オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/05/30	「名古屋オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
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2025/06/18

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吉田資

不動産投資レポート

2025/05/30

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