「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向（３）～アベノミクス以降、「駅近」の評価が上昇、「広さ」のプライオリティが低下。「中心部までのアクセス」はコロナ禍を機に評価が高まる～

金融研究部上席研究員吉田資

2－3. 「都市の中心部までのアクセス時間」に対する評価～コロナ禍を機に、中心部の評価が高まる
「最寄り駅から都市の中心部⁸までの所用時間」の回帰係数の符号は、分析期間中、一貫してマイナスとなっている（図表－8）。これは、東京の中心部までのアクセス時間が長くなる（短くなる）につれて、新築マンション価格（坪単価）が下落（上昇）することを意味する。

各フェーズ（Ｉ～III）における回帰係数の推移をみると、「上昇フェーズＩ」は、係数の値は2005年の▲0.3％⁹から2007年の▲1.0％へ、マイナス幅が拡大した。これは、中心部から遠く（近く）に立地する新築マンションの価格評価が、より厳しくなる（高くなる）傾向にあることを示唆している。この時期は、「職住近接」志向が高まるとともに、都心部の人口が大きく増加していた¹⁰。また、実需層による購入に加えて、賃貸・転売目的の購入が増えていたことも要因として考えられる¹¹。

その後、回帰係数は2007年の▲0.7％から2019年の▲0.4％へ縮小傾向にあったが、コロナ禍を経てマイナス幅が急拡大し、2022年は▲1.2％となった。コロナ禍を機に、中心部までのアクセス時間に対する評価が高まっている可能性がある。コロナ禍において、郊外への移住が増加する一方、「職住近接」を求める動きが再び強まっているとの指摘がある¹²。また、過剰流動性のもと、日本の主要都市の中心部に所在する物件を求めて海外資金が流入している影響も考えられる¹³。東京の中心部へのアクセスに対する評価についても、今後の変化を注視したい。

図表－８「最寄り駅から都市の中心部までの所用時間」の回帰係数（1分増加あたりの価格変化）

⁸ 本稿では、便宜上、「東京駅」とした。
⁹ 当該物件の最寄り駅から都市の中心部（東京駅）までの所用時間が1分増加した場合、新築マンション価格（坪単価）が▲0.3％下落する。
¹⁰ 東京読売新聞　「中央区の人口、３６年ぶり１１万人台　共働き・３０代大幅増＝東京」2008/09/19
¹¹ 日本経済新聞「空洞マンションじわり――増える賃貸・転売目的の購入、居住者に不安感（生活）」2008/08/15
¹² 毎日新聞「コロナ禍で変わる住まい　強まる「職住近接」の流れ」2022/02/02
¹³ 朝日新聞「マンション、「まだ上がる」見解も　続く資材高騰／外国人需要強く」2023/01/28

3. おわりに

本稿では、３回にわけて、東京23区の新築マンション市場を概観した。東京23区の新築マンション価格は、良好な需給環境が継続するなか、過去10年間で+69％上昇した。また、アベノミクス以降、「駅近」への評価が高まったこと、「住居の広さ」に対するプライオリティが低下したこと、コロナ禍を機に「東京の中心部へのアクセス」への評価が高まっていることを、確認した。

一方、今後については需給の緩和によって、現在の「価格上昇フェーズ」が転換期を迎える可能性がある。不動産経済研究所によれば、東京23区で2023年以降に完成予定のタワーマンションは約6万戸に達するとのことであり¹⁴、過去10年間の新規供給数（約4万戸）を上回る。また、需要面においても、東京23区の転入超過数の減少や住宅ローン金利上昇の影響が懸念¹⁵される。2022年の東京23区の転入超過数をエリア別にみると、東部が＋12,525人（2019年対比▲18％）、都心が＋3,051人（同▲81％）、南西部が▲265人（同▲101％）、北部が＋4,576人（同▲65％）と、エリアによって濃淡があるものの、コロナ禍前の水準には至らず、回復が遅れている（図表－9）。東京23区における人口動態や金利動向次第では購入意欲が減退し、マンション価格が下落に転じる可能性に注意する必要がある。

コロナ禍以降、消費者の新築マンションに求める機能や評価目線が刻々と変化するなか、マンション開発事業者は、人々のライフスタイルの変化や取得ニーズに対応した事業の舵取りがこれまで以上に求められることになりそうだ。

¹⁴ ただし、新築マンションの新規供給戸数の先行指標となる「住宅着工戸数（東京都、2022年）」は29,579戸（前年比▲5.3％）と３年連続で減少した。したがって、当面は限定的な新規供給の継続が見込まれる。
¹⁵ 住宅金融支援機構「住宅ローン利用予定者調査」（2022年10月）によれば、「今後1年後の住宅ローン金利見通し」について、「現状よりも上昇する」との回答が48％となり、「現状より低下する」（8％）との回答を大幅に上回った。

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