2021年の住宅ローン市場の動向と今後の注目点について－世界的なインフレに伴う金融引き締めと景気減速が懸念材料

金融研究部金融調査室長・年金総合リサーチセンター兼任福本勇樹

2――住宅ローン市場の動向

1｜変動金利型住宅ローンのシェアが拡大
図表１によると、中長期的に住宅金融支援機構のマーケットシェアが縮小している一方で、国内銀行のマーケットシェアが拡大していることが分かる。住宅金融支援機構は固定金利型の住宅ローン商品を販売している一方で、国内銀行は固定金利型だけではなく変動金利型の住宅ローン商品も販売している。

2022年４月の住宅金融支援機構の調査によると、変動金利型住宅ローンの利用割合が徐々に拡大しており、直近では74％を占めている（図表５）。先述したように、低金利環境が長期化している中で、相対的に取組時の適用金利の水準が低い変動金利型で借り入れ、住宅ローン減税の経済的なメリットも享受しながら、毎月の返済額を抑制する個人が増えているものとみられる。

図表６は業態別の住宅ローンの新規貸出における金利タイプ別の構成比を示したものである。業態に関係なく国内銀行が販売する変動金利型住宅ローンの新規取組が伸びていることが分かる。つまり、家計の住宅ローン残高の伸びは、国内銀行による変動金利型住宅ローン販売の拡大が大きく寄与している。但し、2019年度の都銀・信託が提供する変動金利型住宅ローンの新規取組が９割程度になっている一方で、信用組合では３割程度にとどまるなど業態別にみると住宅ローンの金利タイプの選択に違いがある。この点は、都銀は都市部に営業基盤を持つ、信託銀行は富裕層を多く顧客に持つ一方で、信用金庫や信用組合は中小企業の経営者やその従業員がメインの顧客層になるなど、業態ごとの顧客層の違い、各金融機関の住宅ローンの販売戦略の違いなどに起因しているとみられる。住宅金融支援機構の調査によると、このように程度に差はあるものの、国内銀行は業態に限らず、変動金利型住宅ローンの販売を重視しており、今後も伸長していくものと見ている。

2｜住宅ローンの借入期間の長期化
住宅金融支援機構の調査によると、個人の住宅ローンの借入期間が長期化している。2016年から2019年にかけて、約定貸出期間は25.6年から27.0年（図表７）に、完済するまでにかかる期間も15.0年から16.0年（図表８）に長期化している。長らく賃金が横ばいで推移する中で、特に新築・中古ともにマンション価格は上昇しており、これらの住宅を購入する際に個人は相対的に適用金利の低い変動金利型住宅ローンを選択するだけではなく、借入期間も長期化することで毎月の住宅ローンの返済額を抑制しているものとみられる。

図表７：約定貸出期間の各区分の割合（左目盛り）と平均約定貸出期間（右目盛り：年）の推移

図表８：完済までにかかる期間の各区分割合（左目盛り）と平均返済期間（右目盛り：年）の推移

3｜住宅ローンのシェアを伸ばす信託銀行、地方銀行と新規参入銀行
図表９は各金融機関のディスクロージャー等の公表数値から住宅ローンを集計し、業態別の残高シェアを計算したものである。業態別の住宅ローン残高シェアの推移を見ると、シェアを伸ばしている業態とそうでない業態があることが分かる。個別の金融機関で比較すると都市銀行や一部の信託銀行の残高シェアが大きく、基本的には金融機関の規模と住宅ローン残高シェアと関連している。2014年度以降の推移を見ると、信託銀行（６％→７％）、地方銀行（36％→40％）とその他の銀行（３％→７％）はシェアを伸ばしているが、都市銀行（36％→27％）や信用金庫（11％→10％）はシェアを落としている。一部の銀行で住宅ローンから撤退する動きがみられる中で、その他の銀行では流通系やインターネット専業銀行等の新たに参入した銀行（以降、「新規参入銀行」と呼ぶ）のシェアが高まっている。

都市銀行は海外での貸出や運用を強化して収益力の向上を図る方向にあるが、一部の信託銀行、地方銀行や新規参入銀行は住宅ローンからの利ざやの獲得や手数料収入を重視しているものとみられる。一方で、低金利環境が長期化していることで、これらの一部の信託銀行、地方銀行と新規参入銀行で住宅ローンの獲得競争が過熱しており、変動金利型住宅ローンを中心に、適用金利の低下に寄与しているものと考えられる。

今後も住宅ローンの獲得競争は継続するとみている。住宅ローン契約は給与振り込み口座の獲得につながることから、購買履歴や資産に関する正確なデータの取得が期待でき、消費者との他の取引においてもデータ分析によるシナジー効果が見込まれるためである。銀行業においても広告業への参入が認められるなど、金融機関においてデータ分析業務の位置づけが高まることになると、銀行口座をいかに抱えておくかが重要になってくる。

4｜特約付きの団体信用生命保険を選好する個人の増加
基本的に金融機関から住宅ローンを借り入れる際に団信への加入を求められるが、追加コストなし³に最低限の保障（死亡や高度障害状態になると住宅ローンが完済され残債がゼロになる）を受けられる団信を選択できることが多い。さらに充実した団信（がん・脳卒中・急性心筋梗塞になると住宅ローンの残債がゼロになる等）に加入する場合は、金利の上乗せなどの追加的なコストの支払いが求められるのが通例である。

低金利環境の長期化や過熱する住宅ローン販売競争から変動金利型住宅ローン金利の低位安定が期待でき、さらに住宅ローン減税で順ざやによる経済メリットも獲得できる中で、保障内容の充実した団体信用生命保険（団信）を取り組む人が増えており、適用金利の水準だけではなく充実した団信の有無も住宅ローンをどの金融機関で取り組むかを決める判断基準の一つになっている。例えば、ソニー銀行のプレスリリース⁴によると、ソニー銀行で2020年度に住宅ローンを利用した人の利用動向をみると、金利の上乗せがあっても保障の手厚い団信に加入する人が増えているとのことである。住宅ローンの適用金利が低水準にあることで、一部の個人はトータルコストで団信を選択するようになっている。このような住宅ローン契約者の動向がみられる中で、金融機関サイドも団信の充実が住宅ローン商品の差別化につながることから、団信のラインナップ数を拡大させ、住宅ローン利用者の多様なニーズに対応している（図表10）。

図表10：金融機関が取り扱う団体信用生命保険のラインナップ数と商品名に特定のキーワードを含む団体信用生命保険を提供する金融機関の数

³ この場合、住宅ローンを借り入れる先の金融機関が団体信用生命保険の保険料を負担する
⁴ 「住宅ローンのお客さまのご利用動向に関するお知らせ」（ソニー銀行、2021年６月４日）

3――まとめ

2021年の住宅ローン市場は堅調であったが、図表２で示したように2022年に入ってから個人向け住宅ローンの資金需要判断D.I.はマイナス圏に突入し、2022年は住宅ローンに対する需要が低減することが予想されている。2008年９月に生じたリーマンショックでは、個人向け住宅ローンの資金需要判断D.I.がマイナス圏をしばらく推移し、住宅ローン貸出残高も減少トレンドに転じた。この状況がしばらく継続するのか、またプラス圏に戻るのかが注目される。

世界的なインフレに伴う建築資材価格高騰や賃金上昇などに起因した不動産価格の上昇や、インフレ抑制のための海外の中央銀行による金融引き締め（利上げ）とそれに伴う景気減速に対する懸念が日本の住宅市場にも波及するかどうかがポイントとして挙げられる。日本においても世界的なエネルギーや食料品の価格上昇や円安の影響を受けて物価上昇に転じつつあり、それに伴って日本銀行も金融政策の正常化に舵を切るのかが注目されている。

仮に、日本銀行が金融政策の正常化に踏み切った場合は、まずは長短金利差を確保するためにイールドカーブコントロールを解除して長期金利を上昇させ、その後にマイナス金利政策を解除して短期金利を利上げしていくことになるだろう。その際には、まずは長期金利との関連性の強い固定金利型から上昇し、その後に短期金利との関連性が強い変動金利型が上昇していくことになる。2022年の税制改正で住宅ローン減税の節税メリットが縮小されたこともあって、今後の住宅ローン市場の動向は変動金利型住宅ローンの適用金利の水準に依存することになる。その意味では日本銀行がマイナス金利政策を解除して短期金利を利上げしていくかどうかが、住宅ローン市場にとって重要な問題点になってくる。金融機関間の住宅ローンの獲得競争も継続するであろうが、日本銀行が短期金利の利上げに踏み切れば、利上げの程度にもよるが、金融機関は預金金利を引き上げていく必要に迫られることになり、変動金利型住宅ローンの適用金利もその水準を切り上げていくことになるだろう。

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日付	タイトル	執筆者	媒体
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2025/04/21

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