2021年の住宅ローン市場の動向と今後の注目点について－世界的なインフレに伴う金融引き締めと景気減速が懸念材料

金融研究部金融調査室長・年金総合リサーチセンター兼任福本勇樹

1――増加傾向にある個人の住宅ローン借入残高

住宅金融支援機構の「業態別の住宅ローン新規貸出額及び貸出残高の推移」によると、個人の住宅ローン借入残高は2022年３月末時点で約212兆円に達した（図表１）。期末ごとにみると、2010年３月末に約175兆円にまで一時減少したが、それ以降は緩やかな上昇基調になっている。

図表２は、日本銀行による「主要銀行貸出動向アンケート調査」の個人向け住宅ローンに関する資金需要判断D.I.（プラス幅が大きくなると、個人向けの住宅ローンに関する資金需要が増えていることを意味する）と資金運営スタンスD.I.（プラス幅が大きくなると、金融機関が貸出を積極化させていることを意味する）の推移を示したものである。個人向け住宅ローンに関する資金需要判断D.I.を確認すると、2021年はプラス圏で推移し、住宅ローンに対する需要は堅調であった。ただし、2022年６月以降はマイナス圏に突入しており、金融機関は個人の住宅購入意欲が減退し、個人向け住宅ローンへの需要が低減すると予想されている。マイナスとなるのは新型コロナウイルス感染症の拡大があった2020年３月～９月以来で、世界的なインフレや中央銀行による金融引き締めに伴う金利上昇や景気減速に対する懸念が日本の住宅市場にも波及しているものと見られる。一方で、貸出運営スタンスD.I.を見ると中長期的に低下傾向にある中でゼロ近辺を推移しており、金融機関は個人の住宅ローンの借入に対して、徐々に慎重になりつつある状況が垣間見られる。

図表２：資金需要判断D.I.（個人向け住宅ローン）と貸出運営スタンスD.I.（個人向け）の推移

個人の住宅ローン借入残高が上昇基調にある要因として、低金利環境の長期化、住宅ローン減税の順ざや、マンション価格の上昇の３点が挙げられる。

1｜低金利環境の長期化
1990年以降、円金利は低下の一途をたどっている。変動金利型住宅ローンは日本銀行の金融政策や短期金利との関連性が高い。短期金利の金利指標として代表的なのは無担保コールレート（オーバーナイト物）である。無担保コールレート（オーバーナイト物）は、日本銀行の金融政策における操作目標に位置付けられていたこともあって、日本銀行の金融政策との関連性が高い。1999年の日本銀行によるゼロ金利政策導入以降、０％～0.5％のレンジで推移していたが、2016年１月のマイナス金利政策導入以降、マイナス圏を推移している。

固定金利型住宅ローン適用金利など、様々な金利との関連性の高いと指摘される金利指標の10年国債利回りは、日本銀行によるゼロ金利政策が導入された1999年以降、１～２％のレンジで推移していたが、特に物価の安定目標（消費者物価指数（除く生鮮食品）の前年比２％増の実現）が設定されて異次元金融緩和が導入された2013年以降は１％割れが常態化している（図表３）。また、2016年９月に10年国債利回りをゼロ％近辺で推移させることを目指すイールドカーブコントロールが導入され、実際に10年国債利回りがゼロ％前後を推移する状況が６年間継続している（2022年８月時点）。通常、長期金利の水準はその国の経済成長率やインフレ率等のファンダメンタルズに対する市場参加者の将来期待に基づいて形成されるものだが、これらが低水準であるのに加えて、日本の低金利環境を説明する上で、日本銀行による金融政策の影響が大きく、無視できなくなっている。

このような低金利環境が長期化する中で、住宅金融支援機構によると、民間金融機関が設定する住宅ローンの店頭金利は、固定金利期間選択型（10年）で3.55％（年率）、変動金利型で2.475％となっている（2022年８月時点）。これらの店頭金利の水準は1990年代より横ばいで推移している。店頭金利とは住宅ローンの基準となる金利で、多くの金融機関が長・短プライムレート（大企業向けの優遇貸出金利）を参考に決定しており、店頭金利の水準だけを見ると、低金利環境の影響は見られないように思われる。しかしながら、実際に住宅ローンの借り入れにおいて返済額の計算に用いられる金利（適用金利）は、住宅ローンの借り手の属性や購入予定の不動産の状況、他の金融機関等が提供する住宅ローンの金利の水準などを参考に、店頭金利よりも引き下げられた水準で決定されるのが一般的である。低金利環境の長期化は店頭金利ではなく、引き下げ後の適用金利の水準の決定に影響を与えている。民間金融機関における2022年８月時点の適用金利の最低水準を調べてみると、全期間固定型（借入期間21～35年）で1.2％、固定金利型10年で0.8％、変動金利型で0.4％くらいの水準となっている。適用利率が低くなると、住宅ローン返済における利息総額が減るため、相対的に住宅ローンを借り入れて住宅購入を行うインセンティブが高まることになる。

2｜住宅ローン減税による順ざや
住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを借り入れて住宅を購入する際に、購入者の金利負担の軽減を図るためのものである。2022年の税制改正以降、新築住宅の場合は毎年末の住宅ローン残高か住宅の取得価額のうちのいずれか小さい方の金額の0.7％が13年間にわたり所得税から控除される。所得税から控除しきれない場合は住民税からも一部控除される。住宅ローンの適用金利が0.7％未満であれば、住宅ローン返済額における利息支払額よりも所得控除額が大きくなる（債務者から見て順ざや）。前項で紹介したように変動金利型で借り入れると、適用金利が0.7％未満で取り組むことができる市場環境にあるため、住宅ローン減税による順ざやのメリットを享受することが可能になっている。

それゆえ、当初13年間の総計で新築一般住宅は273万円、長期優良・低炭素住宅は455万円などの上限があるが、適用金利が0.7％未満である限りにおいて、住宅ローンをある程度借り入れた方が経済的なメリットは大きくなる。控除額の上限額を考慮に入れると、13年目まで一般住宅の場合は3,000万円、長期優良・低炭素住宅の場合は5,000万円の借入残高があるように住宅ローンを借り入れると、当該制度による所得控除額のメリットが最も大きくなる¹。

住宅ローンの借入額が大きくなると、それだけ毎月の住宅ローン返済額の負担は大きくなる。しかし、住宅ローン減税は住宅ローンの借り入れる個人単位で申請することができるため、月々の住宅ローンの返済額に対してある程度余裕のある収入水準にあれば、共働きの夫婦で住宅ローンを借り入れる（ペアローン）などして、さらに世帯単位で所得控除額を大きくすることも可能である²。

¹ ただし、所得控除のメリットを最大化するように借り入れると、所得控除額が大きくなるメリットよりも金融機関に支払う利息が増えるデメリットの方が大きくなるため、必ずしも最適な行動とは言えない点に注意する必要がある。詳しくは「2022年の税制改正による住宅ローン契約者への影響－住宅ローン減税から得られる経済メリットの最大化問題について」（ニッセイ基礎研究所 2022年１月18日）を参照されたい。
² 節税メリットが大きくなる一方で、融資手数料などの諸費用は大きくなる点に留意する必要がある。

3｜マンション価格の上昇
国土交通省が公表している不動産価格指数によると、2010年の平均値を100としたとき、2022年４月末の日本全国の指数値（季節調整値）は、戸建住宅で116.8、マンション（区分所有）で180.3となっている。時系列データを見ると、戸建住宅の価格が横ばいで推移する一方で、マンション（区分所有）の価格が右肩上がりで上昇してきたことが分かる（図表４）。最近特に不動産価格の上昇基調が強まっており、2022年4月時点で戸建住宅は12.6％（前年同月比）、マンション（区分所有）は12.2％（同）の上昇となっている。不動産価格が上昇すると、住宅ローンの借入額もそれに応じて大きくなると考えられる。一般的に不動産価格の上昇は住宅購入への需要を徐々に抑制すると推測されるが、低金利環境の長期化や住宅ローン減税による順ざやに加えて、共働き世帯が増えていることも、購買力の維持に寄与しているとみられる。

一般的に、マンション価格が上昇してきた背景として指摘されているのは、先述した低金利環境の長期化や住宅ローン減税による順ざやだけではなく、公示地価の上昇、建設業界の人手不足、世界的な需要増やインフレに伴う建設資材価格の上昇なども指摘されている。特にマンションは多くの人が入居するため、利便性の高い土地に建てられることが多い。多くの人が入居すれば、またその周辺の利便性が向上するといった相乗効果も見込まれるだろう。そのため、戸建住宅よりもマンション価格の上昇基調が継続しやすいと言えるのかもしれない。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/04/21	日本国債市場は市場機能を回復したか－金融正常化における価格発見機能の構造変化	福本勇樹	基礎研レポート
2025/04/08	決済デジタル化は経済成長につながったのか－デジタル決済がもたらす新たな競争環境と需要創出への道筋	福本勇樹	基礎研マンスリー
2025/04/03	家計債務の拡大と老後に向けた資産形成への影響	福本勇樹	ニッセイ年金ストラテジー
2025/03/26	決済デジタル化は経済成長につながったのか－デジタル決済がもたらす新たな競争環境と需要創出への道筋	福本勇樹	研究員の眼

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媒体

2025/04/21

日本国債市場は市場機能を回復したか－金融正常化における価格発見機能の構造変化

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2025/04/08

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