「福岡オフィス市場」の現況と見通し（2022年）

金融研究部主任研究員吉田資

(2) 在宅勤務の進展に伴うワークプレイスの見直し
パーソル総合研究所の「新型コロナウィルス対策によるテレワークへの影響に関する緊急調査」によれば、福岡県におけるテレワーク実施率（2022年2 月調査）は24％となった。1 回目の緊急事態宣言直後（2020 年4 月調査）に大きく上昇した後は概ね横ばいである（図表－15）。

また、福岡商工会議所「新型コロナウィルス感染症が企業に及ぼす影響に関する調査」（2021年6月実施）によれば、「今回の緊急事態宣言下におけるテレワーク・在宅勤務の実施状況」について、実施したとの回答は全体で35％、大企業に限ると46％となっている（図表－16）。

図表－15　従業員のテレワーク実施率/図表－16福岡商工会議所　テレワーク実施率

こうしたなか、福岡市でもワークプレイスの見直しを検討する企業が増えている。ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査 2021 秋」によれば、「ワークプレイス戦略の見直しの着手状況」に関して、「既に着手している」との回答は7％にとどまるが、着手予定を含めると全体で約5割となっている（図表－17）。今後、ワークプレイスの見直しが順次拡大することが予想され、引き続きオフィス需要への影響を注視したい。

3-2. オフィスビルの新規供給見通し
日本不動産研究所「全国オフィスビル調査（2021年１月時点）」によれば、福岡市は、新耐震基準以前(1981年以前)に竣工したオフィスビルの割合が40％と、主要都市の中で最も高い（図表－18）。そこで、これら築40年以上が経過したオフィスビルの建て替えを促す目的で、天神地区では「天神ビックバン」プロジェクト、博多駅前では「博多コネクティッドボーナス」が進行中である。

（１）「天神ビックバン」プロジェクト
天神地区⁵では、容積率や航空法の高さ制限の緩和等により再開発を誘導する「天神ビックバン」プロジェクトが2015年にスタートした（図表－19）。このプロジェクトでは、延床面積は44.4万m²から約1.7倍の75.7万m²に拡大、雇用数は４万人から約2.4倍の9.7万人に増加、年間8,500億円の経済波及効果が発生すると試算されている。

2021年９月に、「天神ビックバン」プロジェクトの第１号案件となる「天神ビジネスセンター（延床面積：約6.1万m²・地上19階建て）が竣工した。

2022年は、「旧大名小学校跡地」で、25階建て（延床面積：約9.1万m²）の複合ビルが開業予定である。この開発プロジェクトでは、九州初となるラグジュアリーホテル「ザ・リッツ・カールトンホテル」が開業するほか、ワンフロアの貸床面積が2,500m²以上のハイグレードオフィスが配置される⁶。

2023年以降も、「天神ビックバン」の優遇施策を活用した再開発が複数予定されている。ヒューリックは「ヒューリック福岡ビル」を、ホテルを核とした大型複合商業ビル（延床面積：約2.1万m²・地上19階建て）に建て替えを行い、2024年9月に完成予定である⁷。西日本鉄道は、「福岡ビル」跡地の天神一丁目 11 番街区に複合ビル（延床面積：約14.7万m²・地上19階建て）を開発し、2024年12月に開業予定である⁸。また、日本生命保険と積水ハウスは、「日本生命福岡ビル」と「福岡三栄ビル」を、オフィスを核とした大型複合ビル（延床面積：約3.9万m²・地上18階建て）に建て替えを行い、2025年3月に完成予定である⁹。

⁵ 天神交差点から半径約500ｍのエリア
⁶ ⼤名プロジェクト特定⽬的会社「九州初の「ザ・リッツ・カールトンホテル」誘致決定「スタートアップ＆グローバル」新ビジネス拠点誕⽣へ」（2019年7月8日）
⁷ ヒューリック株式会社「（仮称）ヒューリック福岡ビル建替計画」の概要について」（2021年10月1日）
⁸ 西日本鉄道株式会社「創造交差点 MEETS DIFFERENT IDEAS | 福ビル街区建替プロジェクト」
⁹ 日本生命保険相互会社・積水ハウス株式会社「日本生命福岡ビル・福岡三栄ビルの建替について」（2021年12月13日）

(2) 「博多コネクティッドボーナス」
福岡市は、2019年５月にビルの建替えを促す優遇処置制度「博多コネクティッドボーナス¹⁰」を公表し、博多駅周辺の再開発を後押ししている。このプロジェクトでは、延床面積は34.1万m²から約1.5倍の49.8万m²に拡大、雇用数は3.2万人から約1.6倍の5.1万人に増加、年間約5,000億円の経済活動波及効果（純増）が発生すると試算されている（図表－20）。

博多駅周辺では、2021年２月に「博多深見パークビルディング」（延床面積：約1.3万m²）が竣工した。2022年は、NTT都市開発と大成建設が、博多駅東一丁目敷地（旧博多スターレーン跡地）において「博多コネクティッドボーナス」を活用し、オフィスを含む複合施設「博多イーストテラス」（延床面積：約2.9万m²・地上10階建て）を開発予定である¹¹。

その後も、大規模開発計画が複数予定されている。JR九州、福岡地所、麻生の３社で構成する企業グループは、「福岡東総合庁舎敷地」を活用し、12階建てのオフィスビル（延床面積：約2.2万m²）を建設し、2024年3月に開業予定である¹²。また、西日本シティ銀行は福岡地所と共同で、博多駅前の保有ビル（本店本館ビル・本店別館ビル・事務本部ビル）の連鎖的な建て替えを行う¹³。2025年に本店本館ビルの竣工、2028年には本店別館ビル、事務本部ビル跡地の新ビルの竣工を予定している。延床面積は現行の約2.6万m²から２倍以上に拡大する見込みで、一部をテナントに貸し出すとしている¹⁴。

¹⁰ つながり・広がりが生まれる広場の創出など、賑わいの拡大に寄与したビルの容積率を最大で50%拡大する等の優遇処置。
¹¹ ＮＴＴ都市開発株式会社・大成建設株式会社「博多駅東一丁目敷地（旧博多スターレーン跡地）における開発計画概要について」（2020年3月6日）
¹² 九州旅客鉄道株式会社・福岡地所株式会社・株式会社麻生「～人流・ビジネス・エリア再開発の起点となる次世代オフィス～福岡東総合庁舎敷地に新たなランドマークが誕生します！」（2021年11月26日）
¹³ 西日本シティ銀行「西日本シティ銀行保有ビルの連鎖的再開発のお知らせ」（2019年12月19日）
¹⁴ 西日本新聞「西シ銀新本店25年完成　正式発表「博多再開発の象徴に」」（2019 年12 月20日）

(3) 福岡市の新規供給予定面積
2021 年の福岡の新規供給面積は、「天神ビジネスセンター」や「博多深見パークビルディング」、「T－Building　HAKATA　EAST」等、大規模ビルの竣工が相次ぎ、過去最高水準を更新し、30,900坪に達した（図表－21）。

今後も、福岡市では、「天神ビックバン」プロジェクトや「博多コネクティッドボーナス」を背景に、多くの大規模開発が進行中で、2022年と2024年は、年間20,000坪を超える新規供給が予定されている。今後3 年間（2022 年～2024 年）の総ストックに対する供給の割合は6.1%と、主要地方都市の中で最も高水準になる見通しである（図表－22）。

図表－21福岡オフィスビル新規供給見通し/図表－22今後3 年間の新規供給予定（2021 年ストック対比）

3-3. 賃料見通し
前述の新規供給見通しや経済予測、オフィスワーカーの見通し等を前提に、2026 年までの福岡のオフィス賃料を予測した（図表－23）。

福岡市では、人口の流入超過が継続しているもののその勢いは鈍化しており、福岡県の就業者は、10 年ぶりに減少に転じた。また、コロナ禍が「企業の経営環境」に与えたダメージは、全国平均と比べて大きく、「雇用環境」は本格的な回復には至っていない。そのため、福岡市のオフィス需要はしばらくの間、力強さに欠けることが予想される。

一方、福岡市では、「天神ビックバン」プロジェクトや「博多コネクティッドボーナス」を背景に、多くの大規模開発が進行中である。今後3 年間（2022 年～2024 年）の総ストックに対する供給の割合は主要地方都市の中で最も高い水準になる。以上を鑑みると、福岡の空室率は当面の間、上昇傾向で推移すると予測する。

福岡のオフィス成約賃料は、空室率の上昇に伴い、下落基調で推移する見通しである。2021年の賃料を100 とした場合、2022 年は「99」、2026年は「86」への下落を予測する。ただし、ピーク(2021 年)対比で▲14％下落するものの、2017年の賃料水準「74」を上回る水準であり、リーマンショック後のような大幅な賃料下落には至らない見通しである。

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2025/04/17

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