「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2021年）　|ニッセイ基礎研究所

1. はじめに

東京都心部Aクラスビル¹の空室率は、１%を下回る極めて低い水準で推移していたが、足もとでは1.6％に上昇した。また、成約賃料は、オフィス需要に対する先行き不透明感などから下落に転じている。本稿では、東京都心部Aクラスビル市場の動向を概観した上で、2025年までの賃料と空室率の予測を行う。

¹ 本稿ではAクラスビルとして三幸エステートの定義を用いる。三幸エステートでは、エリア（都心5区主要オフィス地区とその他オフィス集積地域）から延床面積（1万坪以上）、基準階床面積（300坪以上）、築年数（15年以内）および設備などのガイドラインを満たすビルからAクラスビルを選定している。また、基準階床面積が200坪以上でAクラスビル以外のビルなどからガイドラインに従いBクラスビルを、同100坪以上200坪未満のビルからCクラスビルを設定している。詳細は三幸エステート「オフィスレントデータ2021」を参照のこと。なお、オフィスレント・インデックスは月坪当りの共益費を除く成約賃料。

2. 東京都心Aクラスオフィス市場の現況

2-1. 空室率および賃料の動向
東京都心部Aクラスビルの空室率は、2018年第４四半期（0.8％）以降、１%を下回る極めて低い水準で推移していたが、2020年第４四半期末に1.6％へ上昇した。2020年4月の緊急事態宣言の発令以降、景気悪化やテレワークの普及など先行き不透明感が広がるなか、オフィス市場ではテナント誘致に時間を要する事例が増えている。Aクラスビルの成約賃料（オフィスレント・インデックス²）は、2019年末をピークに下落に転じており、2020年第４四半期は34,669円/月･坪（前期比▲8.9％、前年同期比▲17.3％）となった（図表－１）。

東京都心部ではAクラスビルだけでなく、Bクラス及びCクラスビルでも空室率の上昇と賃料の下落が進んでいる。2020年第４四半期末の空室率は、Bクラスビルで1.5％、Cクラスビルで2.9％に上昇した（図表－2）。また、2020年第４四半期のBクラスビルの成約賃料は20,432円（前年同期比▲9.3％）、Cクラスビルの成約賃料は16,882円（前年同期比▲16.3％）となった（図表－3、図表－4）。

賃料と空室率の関係を表した「賃料サイクル³」をみると、東京オフィス市場では2012年から長期にわたり「空室率低下・賃料上昇」の局面が継続していたが、足もとでは、「空室率上昇・賃料下落」の新たなステージへ移行している（図表－5）。

図表－4　東京都心部の成約賃料（前年同期比）/図表－5　東京都心部Aクラスビルの循環図

² 三幸エステートとニッセイ基礎研究所が共同で開発した成約賃料に基づくオフィスマーケット指標。
³ 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→④空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2. オフィス市場の需給動向
三幸エステートによると、東京都心Ａクラスビルの「賃貸可能面積」は、2012年上期の188.5万坪から2020年上期の223.3万坪へ8年間で34.8万坪（+18％）増加した。一方、テナントによる「賃貸面積」は、2012年上期の173.1万坪から2020年上期の222.0万坪へ48.8万坪（+28％）増加した。この結果、「空室面積」は2012年末の16.0万坪をピークに2020年上期には1.4万坪と1/10以下の水準に減少した（図表－6、図表－7）。

しかし、昨年下期以降、新型コロナウィルス感染拡大の影響等から、事業所閉鎖やオフィス床面積を縮小する動きが広がっており、2020年下期の「賃貸面積」は220.4 万坪(前期比▲1.6万坪)へ減少し、「空室面積」は3.6 万坪(+2.2万坪)へ増加している。

2-3. 「リーマン・ショック時」との比較を中心に、今後のオフィス需要を考える
これまで好調を維持していた東京オフィス市場は、新型コロナウィルスの感染拡大を受けて、2008年の「リーマン・ショック」時以来となる調整局面に突入した。そこで、以下では、今後のオフィス需要を見通すうえで重要となる「オフィスワーカー数」と「企業のオフィス投資方針」について、「現在」と「リーマン・ショック」後の状況を比較する。次に、近年、東京都心部のオフィス需要を牽引してきた「サードプレイスオフィス」の動向を確認する。最後に、新型コロナウィルス感染拡大に伴い急速に普及した「在宅勤務」の状況を概観し、オフィス需要への影響について考えたい。

(1) オフィスワーカー数の動向
前回の「リーマン・ショック」時は、雇用環境が「製造業」を中心に大幅に悪化した。内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「従業員数判断BSI」（全産業）⁴は、2009年第1四半期（▲11.2）にマイナスとなった。2009年第2四半期(▲11.7)にボトムを付けた後も回復は鈍く、2010年年第２四半期までマイナス圏で推移した（図表－８）。

業種別にみると、「製造業」は、2008年第4四半期（▲9.6）にマイナスとなり、2009年第１四半期には▲31.9と急激な悪化を示した。また、「非製造業」は、2009年第2四半期（▲4.0）にマイナスとなったが、「製造業」と比較して低下幅は限定的であった。

これに対して、今回の「コロナ禍」では、「従業員数判断BSI」（全産業）は、2020年第2四半期に＋3.8と前期の+21.9と比べて大きく低下したものの、2020年第4四半期には＋6.0へ回復した。新型コロナウィルスの感染拡大によって雇用環境は厳しさを増しているものの、プラス圏（人手不足）を維持している。

業種別にみると、「製造業」は、2020年第2四半期に▲6.3(前期：+11.0)へ一貫して低下し、その後もマイナスが続いている（2020年第4四半期：▲1.1）。これに対して、「非製造業」は、2020年第2四半期に＋8.6と前期の+27.2から低下した後、2020年第4四半期には+9.5に回復しプラス圏で推移している。このようにしてみると、雇用環境の悪化は、「製造業」・「非製造業」ともに「リーマン・ショック」時と比べて限定的であり、「全産業」では今なお「人手不足」の状況が継続している。

続いて、東京都の就業者数（対前年同期比）の動向を確認する。総務省「労働力調査」によれば、「前回のリーマン・ショック」時は、2009年第1四半期の▲8.0万人から2010年第3四半期の▲11.8万人まで7四半期にわたり就業者数の減少が継続した（図表－９）。

就業者数（2010年末）を産業別にみると、「運輸業、郵便業」（＋9.1万人）が前年比で増加したものの、「製造業」（▲11.0万人）や「卸売業,小売業」（▲3.6万人）など多くの産業で減少となった（図表－10）。

これに対して、今回の「コロナ禍」では、2020年第1四半期に▲0.2万人と減少に転じ、その以降３期連続で減少となっている（2020年第3四半期▲3.1万人）。ただし、就業者数の減少は今のところ前回と比較して小幅に留まっている。

また、2020年第3四半期の産業別就業者数をみると、コロナ禍の影響を強く受けている「宿泊業、飲食サービス業」（▲9.4万人）や「卸売業、小売業」（▲7.7万人）、「建設業」（▲6.2万人）が大きく減少した一方で、「金融業、保険業」（＋7.6万人）や「不動産業、物品賃貸業」（＋6.4万人）、「情報通信業（＋4.4万人）等、オフィスワーカーの比率の高い産業では就業者が増加している。業態によって雇用情勢に違いが生じている。

東京都「東京都就業者数の予測（2020年10月時点）」によると、東京都心5区における就業者数(2015年=100)は、2025年に103.5まで上昇した後、緩やかに減少する見通しである（図表－11）。産業別では、「卸売業、小売業」や「金融業、保険業」、「製造業」が減少する一方で、近年のオフィス需要の拡大を牽引してきた「情報通信業」(2030年：116.5)や「学術研究，専門・技術サービス業」(2030年：102.7)は引き続き増加する見通しである。

また、内閣府「労働力調査」によれば、2020年12月の失業率は2.9％（前月比±0％）となり、経済活動の持ち直しなどを背景に、雇用情勢の悪化に歯止めがかかりつつある⁵。今後、東京都心部のオフィスワーカー数は大幅に減少する懸念は小さく、オフィス需要を下支えする見込みである。