東京オフィス賃料は上昇基調が強まる。REIT市場は６カ月連続で上昇－不動産クォータリー・レビュー2025年第３四半期

金融研究部上席研究員吉田資

1．経済動向と住宅市場

11/17に公表予定の2025年7-9月期の実質GDPは前期比▲0.7％（前期比年率▲2.7％）と６四半期ぶりのマイナス成長になったと推計される¹。民間消費や設備投資が小幅な増加にとどまる中、輸出と住宅投資が大きく落ち込み、外需および住宅投資だけで7-9月期の成長率を年率▲3％近く押し下げたとみる。

経済産業省によると、7-9月期の鉱工業生産指数は前期比▲0.1％と２四半期ぶりの減産となったが、均してみれば横ばいでの推移が続いている（図表－１）。業種別では、電子部品・デバイスが前期比+4.5％と３四半期連続で上昇した一方、トランプ関税の影響により米国向け輸出が落ち込んだ自動車が前期比▲3.8％となった。

ニッセイ基礎研究所は、９月に経済見通しの改定を行った。実質GDP成長率は2025年度+0.7％、2026年度+0.9％を予想する（図表－２）²。2026年以降は、関税引き上げの影響が和らぐことで輸出が持ち直す中、民間消費や設備投資を中心に国内需要が増加し、潜在成長率を若干上回る年率１％程度の成長が続くと予想される。

住宅市場では、住宅着工戸数の減少が続いている。

2025年９月の新設住宅着工戸数は63,570戸（前年同月比▲7.3％）と６カ月連続で減少し、7-9月累計では約18.5万戸（前年同期比▲8.9％）となった(図表－３）。建築物省エネ法および建築基準法の改正（2025年4月施行）³を前にした駆け込み需要の反動により、４月以降は大きく減少している。

2025年９月の首都圏のマンション新規発売戸数は1,908戸（前年同月比+4.3％）と３カ月連続で増加し、7-9月累計では5,215戸（前年同期比+28.6％）と８四半期ぶりの増加となった(図表－４）。９月の１戸当たり平均価格は9,956万円(前年同月比+28.6％)、㎡単価は146.5万円(同+27.6％)、販売在庫は5,879戸(前年比+854戸)となっている。

東日本不動産流通機構によると、2025年９月の首都圏の中古マンション成約件数は4,475件（前年同月比+46.9％）と11カ月連続で増加し、7-9月累計では12,007件(前年同期比+40.6%)と４四半期連続の増加となった(図表－５）。中古マンション市場では価格の上昇と成約件数の増加が続いている。

また、日本不動産研究所によると、2025年８月の住宅価格指数（首都圏中古マンション）は前月比+0.9％、過去１年間では+11.3％の上昇となった（図表－６）。

¹ 斎藤太郎『2025年7-9月期の実質GDP～前期比▲0.7％（年率▲2.7％）を予測～』(ニッセイ基礎研究所、Weekly エコノミスト･レター、2025年10月31日)
² 斎藤太郎『2025・2026年度経済見通し－25年4-6月期ＧＤＰ2次速報後改定』(ニッセイ基礎研究所、Weekly エコノミスト･レター、2025年9月8日)
³ 建築確認審査における「４号特例の見直し・縮小」、木造建築物の仕様に応じた「構造規制の合理化」、原則として全ての住宅・建築物の「省エネ基準への適応義務化」等

2．地価動向

地価は、住宅地・商業地ともに上昇している。国土交通省の「地価LOOKレポート（2025年第２四半期）」によると、６四半期連続で全ての地区（全国80地区）が上昇となった（図表－７）。同レポートでは、「住宅地では、利便性や住環境の優れた地区におけるマンション需要に引き続き堅調さが認められたことなどから、上昇傾向が継続。商業地では、再開発事業の進展や国内外からの観光客の増加もあり、店舗・ホテル需要が堅調であったこと。オフィス需要も底堅く推移したことなどから、上昇傾向が継続した」としている。

また、野村不動産ソリューションズによると、首都圏住宅地価格の変動率（10/1時点）は前期比+1.3％（前回+0.5％）となり21四半期連続でプラスとなった（図表－８）。値上がり地点の増加（前回比＋13地点）と値下がり地点の減少（前回比▲５地点）が確認され、上昇エリアの広がりがみられる。

3．不動産サブセクターの動向

(1) オフィス
三鬼商事によると、2025年９月の東京都心５区の空室率は2.68％（前月比▲0.17ポイント）、平均募集賃料（月坪）は20カ月連続で上昇し、21,092円(前月比+0.3％)となった。他の主要都市でも、空室率は前年比で低下し（図表－９）、賃料についても上昇基調が継続している⁴。

三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2025年第３四半期の東京都心部Aクラスビル賃料(月坪)は34,082円（前期比+11.5％）と８期連続で上昇し、空室率は1.3％（前期比▲1.0ポイント）に低下した（図表－10）。同社は、｢オフィス需要は活発な状況が続き、成約に向けた話が進んでいる募集床も多く、空室率が示す以上に品薄感は強まっている。2025年第４四半期はAクラスビルの供給予定が無いことから、年末にかけて空室率の低下傾向が続く」としている。

また、日経不動産マーケット情報（2025年11月号）によると、東京ビジネス地区における大型ビルの成約賃料水準は、22エリア中17エリアで半年前と比較して５％以上上昇した。東京駅周辺の大型ビルの成約賃料水準（月坪）は3.7万円～5.5万円で、半年前から上限が2000円、下限が1000円上昇し、2024年初めから上昇トレンドが継続しているとのことである。

ニッセイ基礎研究所は、東京都心部A クラスビルの賃料見通しを９月に改定した⁵。空室率は、良好な需給バランスを背景に2028年まで低下傾向で推移した後、2029年に上昇へ転じ３％台となる見込みである。また、成約賃料（2024 年＝100）は、2025 年に「112」、2028 年に「122」、2029 年に「118」となる見通しである（図表－11）。

⁴ 良好な需給環境を背景にいずれの都市も賃料が上昇している。2025年9月時点の平均募集賃料は、札幌(前年同月比+3.7％)・仙台（+1.2％）・横浜（+1.8％）・名古屋（+1.8％）・大阪・（+3.4％）・福岡(+3.3％)となっている。
⁵ 吉田資『「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年9月時点）』(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2025年09月29日)

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/11/11	東京オフィス賃料は上昇基調が強まる。REIT市場は６カ月連続で上昇－不動産クォータリー・レビュー2025年第３四半期	吉田資	不動産投資レポート
2025/10/15	「生活の質」と住宅価格の関係～教育サービス・治安・医療サービスが新築マンション価格に及ぼす影響～	吉田資	不動産投資レポート
2025/09/29	「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年９月時点）	吉田資	不動産投資レポート
2025/09/24	地方に芽吹く起業の「ホットスポット」～東京圏一極集中は是正されるか	吉田資	研究員の眼

日付

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媒体

2025/11/11

東京オフィス賃料は上昇基調が強まる。REIT市場は６カ月連続で上昇－不動産クォータリー・レビュー2025年第３四半期

吉田資

不動産投資レポート

2025/10/15

「生活の質」と住宅価格の関係～教育サービス・治安・医療サービスが新築マンション価格に及ぼす影響～

吉田資

不動産投資レポート