わが国の不動産投資市場規模(2024年)～「収益不動産」の資産規模は約315.1兆円(前回比＋25.7兆円)。すべての用途が前回調査から拡大

金融研究部主任研究員吉田資

株式会社価値総合研究所不動産投資調査事業部　事業部長主任研究員　室剛朗

株式会社価値総合研究所不動産投資調査事業部　研究員　藤野玲於奈

株式会社価値総合研究所不動産投資調査事業部　研究員　宮野慎也

1．はじめに

日本の不動産投資市場は、コロナ禍を経ても、引き続き好調を維持している。日本不動産研究所「不動産取引市場調査」によれば、2024年上期の取引金額は約3.7兆円に達し、2007年上期（約3.1兆円）を上回って過去最高額を更新した。また、国土交通省「不動産証券化の実態調査」によれば、証券化の対象となった不動産の資産総額は、約40.7兆円（令和元年調査）から約59.8兆円（令和５年調査）へと5年間で約1.5倍に拡大した。

不動産投資市場の将来を見通すにあたり、投資対象となる「収益不動産」の資産規模がどれくらいであるのか、また、その内訳を「用途別」や「エリア別」に継続して把握することは重要だと考えられる。

そこで、ニッセイ基礎研究所と価値総合研究所は共同で、2021年¹に開始し、今回で4回目となる「わが国の不動産投資市場規模」に関する調査を実施した。

¹ 吉田資・室剛朗『わが国の不動産投資市場規模（１）』(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2021 年3 月12 日)
　吉田資・室剛朗『わが国の不動産投資市場規模（２）』(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2021 年4 月19日)
　吉田資・室剛朗『わが国の不動産投資市場規模（３）』(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2021 年5 月20日)

2．「収益不動産ストック」の推計

2-1．推計方法と推計結果
本調査では、事業者や個人に物件を賃貸することで、賃料収入を獲得できる不動産（以下、「収益不動産」）を調査対象とした。また、「収益不動産ストック」の内訳を把握するため、

（１）一定水準以上の面積基準や築年基準を満たす「収益不動産」
（２）機関投資家の投資意欲が特に強いスペックや立地要件を満たす「投資適格不動産」
（３）主要政令指定都市に立地するハイクラスオフィスである「コア投資不動産」

のカテゴリーに分類し、推計を実施した。

推計方法は、過去の調査と同様に、収益還元法に基づく「ボトムアップ・アプローチ」を採用した（図表―1）。まず、「着工床面積の積算」と「レンタブル比」のデータをもとに「賃貸可能床面積」を推計した。次に、推計した「賃貸可能床面積」と、「平均賃料」や「平均稼働率」のデータをもとに、「総収入」を推計した。続いて、推計した「総収入」と「平均コスト比率」をもとに、「NOI：営業純収益、Net Operating Income」を推計した。最後に、推計した「NOI」を「キャップレート」で除して、「収益不動産の総額」を求めた。

今回の調査では、「収益不動産」の資産規模は約315.1兆円（前回比＋25.7兆円、＋8.9％）、「投資適格不動産」の資産規模は約194.6兆円（前回比+15.6兆円、＋8.7％）と推計された。前述の国土交通省の調査によれば、証券化の対象となった不動産の資産総額は、約59.8兆円である。この数値によれば、「収益不動産（315.1兆円）」の約19%、「投資適格不動産（194.6兆円）」の約31％が既に証券化されていることになる。

2-2．「用途別」にみた資産規模
(1) 「収益不動産」
「収益不動産（315.1兆円）」を用途別にみると、「オフィス」が約109.7兆円と最も大きく、次いで「賃貸住宅」が約83.2兆円、「商業施設」が約69.7兆円、「物流施設」が約35.5兆円、「ホテル」が約17.0兆円と推計された（図表―２）。

「オフィス」は前回比＋6％、「賃貸住宅」は同＋8％、「商業施設」は同＋3％、「物流施設」は同＋12％、「ホテル」は同+71％となり、すべての用途が前回調査から拡大した（図表―３）。

資産規模の推移を確認すると、「オフィス」、「賃貸住宅」、「物流施設」、「ホテル」は過去最高水準を更新した。一方、コロナ禍の影響で大きく縮小した「商業施設」は、順調に回復しているものの、2021年調査の資産規模には届いていない。

年金運用等の資産運用においては、基本となる資産構成割合（基本ポートフォリオ）を定めて、定期的にリバランスを行い運用するほうが、良いリターンを獲得できるとされる。公的年金等の資産運用では、各アセットクラス（市場ポートフォリオ）のリスク・リターンなどを考慮したうえで、積立金運用の基本ポートフォリオを定めている。そのため、基本ポートフォリオに不動産を組み入れる際には、不動産投資における「市場ポートフォリオ」の特性を把握することが重要である。

国内不動産投資における「市場ポートフォリオ」となる「収益不動産」のセクター比率は、「オフィス」が35％（前回調査36％）、「住宅」が26％（同27％）、「商業施設」が22％（同23％）、「物流施設」が11％（同11％）、「ホテル」が5％（同3％）となる（図表―4）。

投資信託協会によれば、2024年3月時点の「J－REIT」のセクター比率は「オフィス37％」、「物流施設21％」、「賃貸住宅16％」、「商業施設14％」、「ホテル8％」である（図表―4）。「J-REIT」は「市場ポートフォリオ」と比較して、「賃貸住宅」と「商業施設」の比率が低い一方、「物流施設」の比率が高い。また、不動産証券化協会と三井住友トラスト基礎研究所の調査によれば、「不動産私募ファンド」のセクター比率は「オフィス37％」、「賃貸住宅21％」、「商業施設15％」、「物流施設13％」、「ホテル6％」である（図表―4）。「不動産私募ファンド」は「賃貸住宅」と「商業施設」の比率が低いと言える。

(2) 「投資適格不動産」
次に、「投資適格不動産（194.6兆円）」を用途別にみると、「オフィス」が約74.1兆円（占率38％）、「商業施設」が約46.5兆円（24％）、「賃貸住宅」が約41.8兆円（21％）、「物流施設」が約20.5兆円（11％）、「ホテル」が約11.7兆円（6％）と推計された（図表―5）。

「オフィス」は前回比＋5％、「賃貸住宅」は同＋10％、「商業施設」は同＋3％、「物流施設」は同＋17％、「ホテル」は同+58％となり、すべての用途が前回調査から拡大した（図表―6）。

図表－5　「投資適格不動産」の資産規模（用途別）/図表－6　用途別資産規模の推移

2-3．資産規模推計の基礎データ
続いて、資産規模推計の基礎データとなる（１）建築着工床面積、（２）NOI、（３）キャップレートについて、その動向を確認する。

(1) 建築着工床面積の動向
国土交通省「建築着工統計調査」によれば、2023年の着工床面積は、コロナ禍前の2019年を100 とした場合、「物流施設（137）」と「住宅（109）」はコロナ禍前の水準を上回った一方、「オフィス（89）」、「商業施設（89）」「ホテル（36）」は下回った（図表―7）。