わが国の不動産投資市場規模（３）～商業施設の「収益不動産」は約71.1兆円、物流施設は約23.9兆円、ホテル・旅館は約12.9兆円。

金融研究部主任研究員吉田資

株式会社価値総合研究所パブリックコンサルティング第3事業部　主任研究員　室剛朗　

4. ホテル・旅館の資産規模の推計結果

4-1. 概要
ホテル・旅館の「収益不動産ストック」を把握するため、（１）「収益不動産」、（２）「投資適格不動産」のカテゴリーに分類し、推計を行った（図表－13）。

まず、ホテル・旅館の資産規模は、「収益不動産」で約12.9兆円、「投資適格不動産」で約8.4兆円と推計された（図表－14）。最大の投資対象アセットである「オフィス」の資産規模と比較すると、約8分の１の水準に留まっている。

各カテゴリーにおけるJ-REITの保有比率を確認すると、「収益不動産」で14.0％、「投資適格不動産」で16.7％となった。前述の「物流施設」（「収益不動産：15.5％」、「投資適格不動産：29.8％」）に次いで、J-REITの保有比率が高いアセットタイプとなった。

次に、ホテル・旅館の市場回転率を確認する。RCAによれば、2020年のホテルの取引額は、約0.3兆円（前年比▲47％）と半減した。また、取引額に占めるクロスボーダー取引の割合は、これまで概ね20～40％で推移していたが、2020 年は18％に低下した（図表－15）。

日本政府観光局によれば、2020 年はコロナ禍による入国制限を受けて訪日外国人数が412 万人（前年比▲87％）と急減した。ホテル稼働率も低迷しており、「ホテル」の取引額は大幅に減少した。

2007年から2020年のホテル・旅館の年間取引額は、平均0.4兆円であった。これに基づく市場回転率は、「収益不動産」で2.8％、「投資適格不動産」で4.4％と推計される（図表－16）。「投資適格不動産」を基準とした場合、米国（約4.5％と推計）と同水準の不動産取引が行われていると言える。

図表－15　ホテル・旅館の取引額（2007年～2020年）/図表－16　ホテル・旅館の市場回転率

4-2. エリア別にみたホテル・旅館の「収益不動産ストック」
ホテル・旅館の「収益不動産(12.9兆円)」をエリア別にみると、「関東地方」が約5.4兆円（占率42％）と最も大きく、次いで「近畿地方」が約2.7兆円（21％）、「中部地方」が約1.6兆円（13％）、「北海道・東北地方」が約1.3 兆円（10％）、「沖縄・九州地方」が約1.2兆円（10％）、「中国・四国地方」が約0.6兆円（5％）と推計された（図表―17）。「収益不動産」の約4割が「関東地方」に集積している。

続いて、ホテル・旅館の「投資適格不動産(8.4兆円)」を都市別にみると、「東京23区」が約3.3兆円（占率40％）と最も大きく、次いで「大阪市」が約1.3兆円（16％）、「京都市」が約0.5兆円（7％）、「名古屋市」が約0.3兆円（4％）、「横浜市」が約0.3兆円（3％）と推計された（図表―18）。「投資適格不動産」の4割が「東京23区」に集積していることになる。

5. おわりに

本調査では、「収益不動産」の資産規模は約272.3 兆円、「投資適格不動産」の資産規模は約171.3兆円と推計された。各カテゴリーにおけるJ-REITの保有比率を確認すると、「収益不動産」で7.8％、「投資適格不動産」で10.8％となった。投資適格性が高い「投資適格不動産」の約10分の１をJ-REITが保有している。また、市場流動性を示す「市場回転率」は、1.6％、「投資適格不動産」で2.5％となった。

各用途の「(1)資産規模」、「(2)J-REITの保有比率」、「(3)市場回転率」を図表－19（「収益不動産」）と図表－20（「投資適格不動産」）に示した。「投資適格不動産」について確認すると、資産規模が最も大きい「オフィス」は、「J-REITの保有比率」並びに「市場回転率」が一定以上の水準にあり、不動産投資市場の中核を形成している。また、「物流施設」は、「資産規模」はそれほど大きくないものの、「J-REITの保有比率」並びに「市場回転率」が高水準であり、今後の投資拡大が期待される。「ホテル」についても、「物流施設」と同様に「J-REITの保有比率」並びに「市場回転率」が高い水準にある。一方、「オフィス」に次ぐ「資産規模」を有している「商業施設」と「住宅」は、「J-REITの保有比率」並びに「市場回転率」が低水準に留まっており、証券化拡大の余地はまだ大きいと考えられる。

図表－19　用途別「収益不動産」「資産規模」、「J-REITの保有比率」、「市場回転率」

図表－20　用途別「投資適格不動産」「資産規模」、「J-REITの保有比率」、「市場回転率」

また、「収益不動産」のエリア分布を確認すると、「収益不動産272兆円」の39％が「東京都」に集積している（図表―21）。用途別にみると、「オフィス99.5兆円」の59％、「住宅64.9兆円」の41％が「東京都」に集積している。一方、「商業施設」、「物流施設」、「ホテル」は「オフィス」と比較すると「東京都」への集積度は低く、地方都市も一定の市場規模を有すると言える。