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「福岡オフィス市場」の現況と見通し(2021年)

金融研究部 主任研究員 吉田 資
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1. はじめに
2. 福岡オフィス市場の現況
全国主要都市のオフィスの空室率は、2020 年4月の緊急事態宣言の発令以降、いずれの都市も上昇傾向で推移している(図表-1)。三幸エステートによると、福岡市の空室率(2021年5月時点)は4.0%(前年比+1.9%)となった。福岡市の空室率を規模1別にみると、「大規模2.9%(前年比+1.9%)」、「大型2.7%(同+1.3%)」、「中型6.2%(同∔3.1%)」、「小型8.5%(同+1.2%)」となり全ての規模で上昇に転じた(図表-2)。景気悪化やテレワーク普及などを受けてオフィス需要が縮小するなか、まとまった面積の募集では、入居テナントの決定に時間を要する事例が増加している。
1 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100~200坪未満、中型は同50~100坪未満、小型は同20~50坪未満。
2 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。
三鬼商事によると、2020年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは、「博多駅前地区(23.7%)」で、次いで「天神地区(21.9%)」、「博多駅東・駅南地区(16.2%)」、「祇園・呉服町地区(15.5%)」、「薬院・渡辺通地区(12.2%)」、「赤坂・大名地区(10.4%)」の順となっている(図表-8)。
2020 年は、新規供給のあった「博多駅前地区」(前年比+2.7千坪)と「赤坂・大名地区」(同+1.0千坪)で賃貸可能面積が増加した一方で、「天神地区」(同▲7.3千坪)や「祇園・呉服町地区」(同▲3.6千坪)等は築古物件の滅失等により減少した(図表-9)。
これに対して、賃貸面積は「赤坂・大名地区」を除く全ての地区で減少した。特に、「天神地区」(前年比▲9.3千坪)や「祇園・呉服町地区」(同▲5.7千坪)、「博多駅東・駅南地区」(同▲2.0千坪)で減少が目立つ。この結果、空室面積は全ての地区で増加し、福岡ビジネス地区全体で+11.5千坪の増加となった。
3. 福岡オフィス市場の見通し
内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「企業の景況判断BSI3」(福岡財務支局)は、2020年第2四半期に「▲53.7」と一気に悪化した。翌第3四半期はプラスに回復したものの、その後は再び悪化し、2021年第1四半期は「▲11.7」となった(図表-13)。景況感の悪化幅は、全国平均と比べて、やや大きい傾向がみられる。
また、「従業員数判断BSI4」(福岡財務支局)は、人手不足を表わす「+22.5」(2020年第1四半期)から「+5.2」(第2四半期)へ大幅に低下した。2021年第1四半期は「+5.5」で全国平均(+8.7)を下回っており、本格回復には至っていない(図表-14)。
また、帝国データバンク「新型コロナウィルス感染症に対する九州企業の意識調査」(2021年3月)によれば、コロナウィルス感染症による業績への影響について、福岡県では「マイナスの影響がある」との回答が74%を占めている。福岡においても、コロナ禍が企業経営に与えたダメージは大きいと言える。
また、福岡商工会議所「新型コロナウィルス感染症が企業に及ぼす影響に関する緊急調査」によれば、「新型コロナウィルス感染症の拡大を受けて実施した経営上の対策」として、「テレワーク」を挙げた回答は全体で39%、大企業に限ると66%となっている(図表-16)。
福岡県におけるテレワーク実施率は東京都・大阪府・愛知県の三大都市と比べると低いものの、コロナ禍を経て「在宅勤務」を採り入れた新たな働き方が大企業を中心に定着しつつある。今後とも「在宅勤務」と「オフィス勤務」を組み合わせた働き方が続くことが予想され、オフィス需要への影響を注視する必要がある。
3 企業の景況感が前期と比較して「上昇」と回答した割合から「下降」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど景況感
が悪いことを示す。
4 従業員数が「不足気味」と回答した割合から「過剰気味」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど雇用環境の悪化を示す。
(2021年06月04日「不動産投資レポート」)
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03-3512-1861
- 【職歴】
2007年 住信基礎研究所(現 三井住友トラスト基礎研究所)
2018年 ニッセイ基礎研究所
【加入団体等】
一般社団法人不動産証券化協会資格教育小委員会分科会委員(2020年度~)
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