新しい価値を創造し、生産性を高めるオフィス環境「いつでも・どこでも働ける時代におけるオフィスの重要性と役割」

2021年10月「Withコロナにおける不動産の新潮流」をテーマにニッセイ基礎研シンポジウムをオンデマンド配信いたしました。

基調講演では東京大学大学院経済研究科教授柳川範之氏をお招きして「世界経済の構造変化と今後の日本企業」をテーマに講演頂きました。

パネルディスカッションでは「新しい価値を創造し、生産性を高めるオフィス環境」をテーマに活発な議論を行っていただきました。

※ 当日資料はこちら

はじめに

■岩佐　それでは、パネルディスカッションを始めさせていただきます。本日のパネルディスカッションは、「新しい価値を創造し、生産性を高めるオフィス環境」をテーマに、柔軟で多様な働き方を支えるオフィスの役割や、人々が集いイノベーションを引き起こすオフィスの価値について議論を深めてまいります。

では、パネリストの皆さまをご紹介します。まず、私のお隣にいらっしゃいますのが日本マイクロソフト株式会社エグゼクティブアドバイザーの小柳津篤様です。小柳津様はマイクロソフト社において、ホワイトカラーの生産性向上やワークスタイル変革に関する100社以上のユーザープロジェクトをサポート、2014年からスタートした働き方改革推進の国民運動であるテレワーク月間において実行委員を務められるなど、働き方改革に関するオピニオンリーダーとして多方面でご活躍されています。

次に、小柳津様のお隣がコクヨ株式会社ワークスタイル研究所所長、山下正太郎様です。山下様はコクヨ社において、次世代のワークプレイスの研究、コンサルティング業務に従事、2011年にグローバルでの働き方とオフィス環境の今を伝える「WO
RKSIGHT」を創刊、同年、未来の働き方を考える研究機関、ワークスタイル研究所を設立するなど、幅広い分野でご活躍されています。

そして、山下様のお隣が当ニッセイ基礎研究所の佐久間誠准主任研究員です。佐久間准主任研究員は不動産市場・金融市場に関する調査分析を専門として、不動産テックなど最新技術の不動産分野への応用のほか、統計データ分析を通じて不動産市場の最新動向を読み解くなど、レポートを対外発信しております。

以上３名のパネリストをお招きし、当ニッセイ基礎研究所不動産調査室長の私、岩佐が進行を担当します。どうぞよろしくお願いいたします。

さて、ここからのパネルディスカッションは、パネリストによるプレゼンテーションとその後のディスカッションをワンセットに、三つのセクションに分けて皆さまにお届けいたします。

では、最初のプレゼンテーションに参ります。佐久間さん、よろしくお願いします。

1――いつでも・どこでも働ける時代におけるオフィスの重要性と役割

■佐久間　ニッセイ基礎研究所の佐久間と申します。どうぞよろしくお願いします。柳川先生から、世界における構造変化について大変示唆に富んだお話を頂きました。パネルでは、先生からいただきました論点を踏まえ、特に働き方やオフィス空間の構造変化について議論を深められればと考えております。

私からは、日々不動産市場や不動産投資を研究している立場から20分ほどお話しさせていただきます。まず、コロナ禍におけるオフィス市場の動向について、データを基に簡単に振り返らせていただきます。次に、コロナ禍を経て分かってきた、いつでもどこでも働けるテレワークにおける課題について述べさせていただきます。最後に、オフィスの重要性、そしてオフィスに求められる変化について述べさせていただきます。

1―1. テレワークの現状
まず、オフィス市場の動向に入る前に、テレワークの現状についてお話しさせていただきます。こちらのチャートは、クロスロケーションズと弊社が共同で開発したオフィス出社率指数の推移を示しています。

オフィス出社率指数は、スマートフォンの位置情報データを用いて、感染拡大前を100％として東京の出社率の動向を示しております。東京のオフィス出社率は、緊急事態宣言が発令された2020年の４月から５月にかけて大きく落ち込み30％台中盤となりました。これは、週５営業日のうち１～２日ほどオフィスに出勤し、他を在宅で勤務しているような状況です。当時はコロナのことがよく分からなかったので、取りあえずオフィス出社を抑制するという状況だったと考えております。

その後、コロナ禍における働き方の模索が続く中、緊急事態宣言などの政府の感染拡大防止策や感染動向をにらみながら、出社率は50～70％のレンジで上下しながら推移しました。つまり、週５営業日のうち３日程度をオフィスで勤務して、残りの２日を在宅で勤務するような形です。このようにコロナ禍では、多くの方々が在宅勤務を経験する形になりました。

ベストセラー『ライフ・シフト』の著者であるリンダ・グラットン教授は、このような状況を場所と時間という二つの要素に基づくシンプルな４象限の図で表しました。従来は、決まった時間にオフィスにみんなで集まって仕事をするのが一般的でした。つまり、図でいう左下の働き方です。また、コロナ前の働き方改革においては、一部の企業で勤務時間を自由にするような、この図でいう右下に移行するような動きも見られました。そしてコロナ禍においては、多くの企業が在宅勤務を始めました。これは一見、働く場所の制約がなくなる、つまり図の左上に移行したかに見えました。しかし、実際は在宅で勤務することで、仕事の合間に家事をしたりするなど、プライベートと仕事の境界線が曖昧になりました。それにより結果として時間についての制約もなくなり、多くの人がいつでも、どこでも働ける状態を経験することとなりました。

未来学者のロイ・アマラは、「人類はテクノロジーの影響を、短期的には過大評価し、長期的には過小評価する傾向にある」と言いました。確かに、一時注目を集めた「オフィス不要論」は、テレワークの影響を過大評価していたと思います。一方で、コロナ禍が収まればコロナ前のオフィス勤務の姿に完全に戻るといった意見も、テクノロジーの影響を過小評価していると思います。というのも、過去の歴史をひもとくと、これまでテクノロジーの進歩が、生産などの経済活動を場所からアンバンドリングしてきたからです。

例えば第１次、第２次産業革命のときには、モノを移動するコストが格段に安くなりました。それによって、生産された場所から生産されたモノがアンバンドリングされ、世界中に輸出されるようになりました。

また、第３次産業革命においては、情報をやりとりするコストが安くなり、製造工程における労働集約的な業務がアンバンドリングされて、賃金の安い新興国にアウトソースされました。

そして現在の第４次産業革命ではデジタル化がさらに進んで、デスクワークについてもオフィスという場所からアンバンドリングされるのではないかという状況になっています。

つまり、このように非常に長い歴史的な趨勢の中でテレワークは拡大しているので、ここで終わることはないだろうと考えています。もちろんコロナ禍が収束すれば、少しの揺り戻しはあるかもしれませんが、場所と経済活動のアンバンドリングは今後も続くだろうと考えています。

1―2. コロナ禍におけるオフィス市場の動向
さて、オフィス市場に目を転じて、コロナ禍における動向を振り返りたいと思います。コロナ禍によって、それまで堅調に推移していたオフィス市場は調整局面を迎えました。世界金融危機とコロナ危機を比較すると、空室率は同様のペースで上昇しました。一方、賃料の下落幅は当時と比べて小幅にとどまっています。また、それに加えてエリアごと、個別ビルごとに見ていくと、いいところと悪いところの差が拡大していることもあり、世界金融危機のときのような総悲観ではないというのが現在の特徴です。

そして、今後のオフィス市況を占う上で注目されるのが、テレワーク拡大によってオフィス見直しの動きがどこまで進むのか、またそれによってオフィス需要がどれほど押し下げられるのかという点です。

こちらの図は、業種別に、縦軸にオフィス拡張移転ＤＩ、横軸に売上高の変化を見たものです。オフィス拡張移転ＤＩは三幸エステートと弊社が共同で開発したもので、オフィス移転の成約データを基に、真ん中となる50を基準にオフィスの拡張意欲が強いのか、それとも縮小意欲が強いのかを表す指標になります。

2020年は、業績の変化とオフィスの拡張・縮小意向が正の相関にありました。つまり、去年見られたオフィス床の解約や縮小といった動きは、企業の業績悪化によるものだったということが示唆されます。一方、2021年上半期は、そのような相関が崩れました。そして縮小意向が、特に情報通信業や製造業で強まっています。一部の大手電機メーカーやＩＴ企業などで、オフィス戦略を見直し、オフィス床を削減するといった報道が見られておりますが、そのような動きが足元で表れ始めたのだと思います。

1―3. いつでも・どこでも働けることの課題
しかし、ポストコロナを見据えたワークスタイル、ワークプレイスの戦略を打ち出している企業は、実はそう多くはありません。コロナ禍が長期化する中、明確な戦略を打ち出すのは難しく、多くの経営者も頭を悩ませているのではないかと思います。

ポストコロナにおける働き方やオフィスの在り方を決める上で重要なのが、生産性です。そこで、生産性について簡単におさらいしたいと思います。生産性といった場合、労働生産性を指す場合が多いです。労働生産性というのは、アウトプットである生産量をインプットである労働投入量で割ったものです。生産性とよく似た概念に効率性というものがあります。効率性というのは、いかに無駄を省くかということになりますので、この分母である労働投入量をいかに減らすかという発想になります。一方で、今後重要性を増すのが、いかにしてイノベーションを起こし、新しい商品・サービスを世に提供していくのかということです。この際に必要になるのが、クリエイティビティ、つまり創造性です。

コロナ禍では、在宅勤務における生産性の研究が世界中で進められました。そこで、幾つかの研究を紹介することで、見えてきた課題についてご紹介したいと考えております。まず、日本においては、多くの研究が在宅勤務によって生産性が低下したという結果になっております。パーソル総合研究所の調査では、在宅勤務の生産性は、オフィスに対して84％程度にとどまります。ただし、そのような中でも在宅勤務の生産性がオフィスと同等もしくはそれ以上となった方が、３分の１以上いるという点には留意すべきだと思います。

日本で総じて生産性が下がっている理由は、在宅勤務にもデメリットがあるからです。まず、在宅勤務のメリットとしては、移動時間がかからないということが非常に大きいです。一方、デメリットについては大きく三つに分類できます。一つ目は、コミュニケーションやコラボレーションが難しいということ。二つ目は、教育やＯＪＴの問題。三つ目は、会社の文化や経営理念の醸成や浸透が難しいという点です。そのため、現在多くの方が、オフィス勤務と在宅勤務を組み合わせたハイブリッドな働き方にしていくべきではないかと考えております。

しかし、最近の研究では、ハイブリッドな働き方もそう簡単ではないということが分かってきました。特に最近注目を集めたのが、マイクロソフトが６万人以上の従業員のデータを用いて、コロナ禍におけるリモートワークのコミュニケーションやコラボレーションへの影響についての研究です。この図はやや専門的になるので詳細な説明は割愛しますが、彼らの研究によると、リモートワークに移行することで、在宅勤務した人は、関係性が乏しい人や新しく出会った人とのコミュニケーションやコラボレーションが減るという結果になりました。そして、彼らの研究で一番面白かったのが、自分が在宅勤務した人だけではなく、同僚が在宅勤務となった場合にどのような影響がでたかを確認したところにあります。そして、自分がオフィスで勤務していても、同僚が在宅勤務になった場合には、自分が在宅勤務をした場合と同様に、コミュニケーションやコラボレーションに悪影響がでたことを明らかにしました。

経済学者であるシュンペーターは、イノベーションとは「知の新結合」であると表しました。つまり、「既存の知」とまた別の「既存の知」が新しく組み合わさることで生まれるとしたのです。そのため、近い人との交流ももちろん重要ではあるのですけれども、遠い人、また新しい交流が非常に重要だとされます。そのため、ハイブリッドな働き方は、いいところがいっぱいあるのですけれども、うまく使わないとイノベーションを阻害する可能性があるということです。

また、日本における研究では、公平性の問題も指摘されています。経済産業研究所の森川所長の研究によると、在宅勤務者に対して、オフィス勤務に比べてどのぐらい生産性が変わったかというのを尋ねると、大体オフィスの80％に下がったという結果になりました。また、オフィス勤務者に対して、在宅勤務している人の生産性はどのように変わったかというのを尋ねると、オフィスの50％程度と非常に低い評価になりました。オフィス勤務者は在宅勤務している人に対して、生産性について懐疑的に思っているのです。そのため、オフィスと在宅が入り混じったハイブリッドな働き方にした場合には、各人の仕事を正当に評価することが難しく、そのため不公平感が出てくる可能性があると考えております。

米国においてはそのような公平性の欠如が逆選択をもたらすといった研究結果も見られています。例えば、米国の大手Ｅコマース企業のコールセンターにおける研究です。この研究ではまず、オフィス勤務者が在宅勤務になった場合に生産性がどのように変化したのかを確認し、その場合、生産性は８％向上したという結果になりました。つまり、この会社であれば、みんな在宅勤務にした方がいいのです。次に、オフィス勤務している人と在宅勤務している人の昇進スピードを比較したところ、在宅勤務している人の方が昇進スピードの遅いことが分かりました。すると、在宅勤務の方が、生産性が高いのにもかかわらず、なぜ昇進が遅いのかという疑問が浮かぶわけです。

そこで、オフィス勤務として採用した人と在宅勤務として採用した人のそもそもの生産性を比較すると、実は在宅勤務として採用した人の方が、生産性が低かったということが分かりました。その理由として著者らは、在宅勤務者とオフィス勤務者の間には情報の非対称性があるため、オフィスに行かないと正当な評価は得られないと従業員が思っている。そのため、能力が高くて向上心のある人ほどオフィス勤務を選び、そうでない人は在宅勤務を選ぶようになってしまったからだと言っています。

このようにハイブリッドな働き方では、ただハードとして導入するだけではうまく機能せず、いかに運用していくかというソフトが非常に重要になります。この辺については後ほどのディスカッションで小柳津様、山下様に伺っていければと考えております。

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