「札幌オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

金融研究部上席研究員吉田資

1．はじめに

札幌のオフィス市場では、大規模ビルの竣工に伴い需給環境はやや緩和したものの、空室率は引き続き低い水準で推移し、成約賃料は前年と同水準を維持している。一方で、今後も大規模ビルの開発が複数進行している。本稿では、札幌のオフィスの現況を概観した上で、2029年までの賃料予測を行う。

2．札幌オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、札幌市の空室率（2025年７月時点）は3.6％となり、前年比＋0.4％上昇した（図表－１）。「創成クロス」や「CONNECT　SAPPORO」などの大規模ビルが竣工したことに伴い、需給環境はやや緩和したものの、空室率は引き続き低い水準で推移している。

空室率をビルの規模¹別にみると、「大型3.1％（前年比▲0.4ppt）」が低下した一方、「大規模4.0％（同+0.9ppt）」、「中型3.3％（同+0.3ppt）」、「小型3.4％（同+0.7ppt）」は上昇した（図表－２）。

高水準の新規供給を受けて空室率がやや上昇したものの、成約賃料は前年と同水準を維持している。2024年下期の成約賃料は、前年同期比▲0.7％となった（図表－３）。

2024年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、東京都心５区、名古屋市、福岡市が低下し、仙台市は概ね横ばい、大阪市と札幌市はやや上昇となった。また、成約賃料は、札幌市が概ね横ばい、その他の都市は上昇となった（図表－４）。

賃料と空室率の関係を表した札幌市の賃料サイクル²は、2013年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」の局面が続いていたが、足元では空室率がやや上昇している（図表－５）。

図表－４　2024年の主要都市のオフィス市況変化/図表－５　札幌オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2．オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、札幌ビジネス地区では、札幌駅周辺エリアにおいて、複数のビルが解体されたことに伴い、2024年末の賃貸可能面積（総供給面積）は 51.0万坪（前年比▲1.3万坪）に減少した。一方、2024年末のテナントによる賃貸面積（総需要面積）は49.1万坪（前年比▲1.5万坪）となり、空室面積は1.9万坪（前年比＋0.2万坪）と前年比+15％増加した（図表－６）。

2-3．空室率と募集賃料のエリア別動向
三鬼商事によれば、2024年末時点で最も賃貸可能面積の大きいエリアは「駅前東西地区（29.4％）」であり、次いで「駅前通・大通公園地区（23.2％）」、「創成川東・西11丁目近辺地区（16.7％）」、「南1条以南地区（15.6％）」、「北口地区（15.1％）」の順となっている（図表－８）。

賃貸可能面積は、「創成川東・西11丁目近辺地区」（前年比＋0.5万坪）や「南１条以南地区」（同＋0.2万坪）等で増加した一方、「駅前通・大通公園地区」（同▲1.8万坪）と「駅前東西地区」（同▲0.2万坪）で減少し、合計▲1.3万坪の減少となった。

これに対して、テナントによる「賃貸面積」は、「創成川東・西11丁目近辺地区」（前年比＋0.3万坪）や「北口地区」（同＋0.2万坪）等で増加した一方、「駅前通・大通公園地区」（同▲1.7万坪）と「駅前東西地区」（同▲0.3万坪）で減少し、合計▲1.5万坪の減少となった。

この結果、空室面積は、「北口地区」（前年比▲0.１万坪）等で減少した一方、「南１条以南地区」（同＋0.2万坪）や「駅前通・大通公園地区」（同＋0.1万坪）等で増加し、札幌ビジネス地区全体で＋0.2万坪の増加となった（図表－９）。

図表－８　札幌ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2024年）/図表－９　札幌ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2024年）

エリア別の空室率（2025年６月時点）を確認すると、「南1条以南地区7.6％（前年比＋5.8ppt）」、「駅前通・大通公園地区2.8％（同＋0.2ppt）」、「駅前東西地区2.1％（同＋0.5ppt）」で上昇した一方、「北口地区4.6％（前年比▲2.8ppt）」と「創成川東・西11丁目近辺地区3.4％（同▲0.8ppt）」で低下した（図表－10左図）。

エリア別の募集賃料（2025年６月時点）は、「南1条以南地区：前年比＋9.7％」、「駅前通・大通公園地区：同＋4.9％」、「駅前東西地区：同＋3.4％」、「創成川東・西11丁目近辺地区：同＋3.3％」、「北口地区：同＋0.7％」となり、いずれのエリアも上昇基調で推移している。（図表－10右図）。

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2025/10/15	「生活の質」と住宅価格の関係～教育サービス・治安・医療サービスが新築マンション価格に及ぼす影響～	吉田資	不動産投資レポート
2025/09/29	「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年９月時点）	吉田資	不動産投資レポート
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2025/09/03	外国人が支える人口動態～多言語対応等の居住支援が喫緊の課題	吉田資	ニッセイ年金ストラテジー

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媒体

2025/10/15

「生活の質」と住宅価格の関係～教育サービス・治安・医療サービスが新築マンション価格に及ぼす影響～

吉田資

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2025/09/29

「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年９月時点）

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