良好な環境が続くも、見通しはやや悲観的に～価格のピークは今年中が最多、米中関係に注視

アンケートの概要

株式会社ニッセイ基礎研究所では、不動産市況の現状および今後の方向性を把握すべく、2004年より不動産分野の実務家･専門家を対象に「不動産市況アンケート」を実施している。本アンケートは、今回で15回目となり114名から回答を得た。

－　調査対象；不動産･建設、商社、金融･保険、不動産仲介、不動産管理、不動産鑑定、
　　不動産ファンド運用、不動産投資顧問･コンサルタント、不動産調査・研究･出版、
　　不動産に関連する格付、などに携わる実務家および専門家。
－　アンケート送付数；205名
－　回答者数；114名（回収率；55.6％）
－　調査時期；2019年1月28日から2月4日
－　調査方法；Eメールによる調査票の送付・回収

アンケート回答者の属性（所属先内訳）は、「不動産ファンド運用・不動産投資顧問」（26.3％）が最も多く、次いで「その他不動産関連サービス（不動産調査・研究・出版、不動産に関する格付など）」（21.1％）、「不動産・建設・商社」（20.2％）、「金融・保険」（17.5％）、「不動産仲介・管理・鑑定」（14.9％）であった。回答者の属性に大きな偏りは見られなかったことから、本アンケートは不動産市況の実態に把握にあたり、属性による偏りを概ね排除していると考えられる。

アンケートの結果

1.不動産投資市場の景況感

(1) 現在の景況感
｢不動産投資市場全体（物件売買、新規開発、ファンド組成）の現在の景況感｣について質問したところ、｢良い｣との回答が4割弱、「やや良い」との回答が約3割を占めた。一方、｢悪い｣との回答は5年連続でゼロだった(図表-1)。

第10回調査（2013年末）以降、プラスの回答（｢良い｣と｢やや良い｣の合計）が7割以上を占めた一方で、マイナスの回答（「悪い」と「やや悪い」の合計）は1割未満に留まっており、長期にわたり好調な市況が続いている。

(2) 6ヵ月後の景況見通し
｢不動産投資市場全体の6ヵ月後の景況見通し｣について質問したところ、前回調査から引き続き｢変わらない｣との回答が約7割を占めた(図表-2)。ただし、悪化との回答（「悪くなる」と「やや悪くなる」の合計）が増加した一方、好転との回答（「良くなる」と「やや良くなる」の合計）が減少したことで、「景況見通しDI」は－9.6％となった（図表-3）。現時点の好調な市況が更に良くなるとの見方が弱まったことで、「景況見通しDI」は前年調査のプラスからマイナスに転じた。

CBRE「四半期投資家調査」（2018年第3四半期調査）によれば、各投資セクターのNOI利回りは、過去最低水準まで低下している。著しく低い利回りによる取引も散見されるなか、一部の実務家・専門家は、投資市況がピークに達したと判断した模様である。

2.投資セクター選好

(1) 概況
｢今後、価格上昇や市場拡大が期待できる投資セクター(証券化商品含む)｣について質問したところ、｢ホテル｣（50.0％）との回答が最も多く、次いで｢物流施設｣（38.6％）、「オフィス」（36.0％）との回答が多かった(図表-4)。

｢ホテル｣との回答は5割を占め、価格上昇等が期待されるセクターの第1位となった。日本政府観光局によれば、2018年の年間訪日外国人数は3,119万人（前年比8.7％）となり、7年連続で増加した。旺盛な宿泊需要を背景に、東京五輪に向けて多くのホテル開発が進行しており、多くの実務家・専門家がホテル投資市場の拡大を期待している。

「物流施設」に関して、前回調査時点では、2018年から2019年にかけて過去最高水準の大量供給が予定され、大幅な需給緩和が懸念されていた。2018年は計画通りに多くの大規模施設が竣工したが、首都圏の空室率は4.8％（2018年第4四半期・CBRE調べ）と前年から低下した。賃料も緩やかに上昇していることから、実務家・専門家の期待が高まっていると考えられる。

また、「オフィスビル」との回答は、前回調査から増加し、4割弱を占めた。三鬼商事によれば、東京都心5区の空室率は1.88％となり、2002年1月（月次調査開始）以降で最低水準となった。逼迫した需給環境を反映し、平均賃料も60ヶ月連続で上昇している。好調な市況を受けてオフィス投資への期待は引き続き高い。

一方、「アウトレットモール」（1.8%）や「郊外型ショッピングセンター」（0％）、「分譲マンション」（0％）を期待する回答は下位に留まった。

(2) 前回調査との比較　[期待が高まった（後退した）投資セクター]
前回調査から回答割合が10%以上増加した投資セクター（期待が高まった投資セクター）は、「ホテル」（前回37.2％→今回50.0％）であった（図表-5）。「ホテル」は、前述の通り、訪日外国人の増加に支えられた堅調な宿泊需要を鑑みて、ホテル投資市場の成長を期待する実務家・専門家は多いものと思われる。

一方、前回調査から回答割合が10%以上減少した投資セクター（期待が後退した投資セクター）は、「産業関係施設（メガソーラー、データセンターなど）」（前回28.3％→今回17.5％）であった（図表-5）。「産業関係施設」に含まれるメガソーラー（出力1メガワット以上の大規模太陽光発電）の施設数は増加しており普及が進んでいる。しかし、施設建設に伴う環境破壊や、買い取り価格の見直し等の規制強化、上場インフラ市場の低迷を受けて、実務家・専門家の期待がやや後退したものと思われる。