不動産投資市場動向（2025年上期）～日本市場の取引額は高水準を維持。グローバル市場は回復基調を辿るも依然低調

金融研究部准主任研究員渡邊布味子

世界の不動産取引動向（2025年上期）

MSCIによると、2025年上期の世界の不動産取引額は約5,001億ドル(約74兆円)となり、前年同期比で+14％増加した(図表８)。エリア別では、米州が約1,857億ドル（前年同期比+19％）、欧州・中東・アフリカが約959億ドル(同+８％）、アジア太平洋が約2,185億ドル(同+12％)となり、いずれのエリアも前年同期比でプラスとなった。不動産取引額は2024年上期をボトムとして回復基調にあるものの、依然として過去と比べて低調であり、過去10年間で２番目に低い水準にとどまっている。

こうしたなか、米国の銀行の不動産向け融資は引き続き厳しい状況にある。米連邦準備制度理事会（FRB）が実施した融資担当者調査（SLOOS、2025年７月）によると、米国銀行の75％が商業用不動産向け新規融資（非農場・非住宅対象）の基準を「据え置いた」と回答し、18％が「厳格化した」と回答した（図表９）。集合住宅向け融資については11％が「緩和した」と回答するなど一部のセクターでは改善の兆しもみられるが、政策金利の引き下げが先送りされて市場金利が高止まりするなか、不動産取引額の回復が遅れている。

また、ロイターによると、欧州中央銀行（ECB）が実施した欧州地域の銀行融資に関する調査（2025年第２四半期）によると、商業用不動産向け新規貸し付けは厳格化の傾向が続いている²。

² 新規貸付基準を「厳しくした」との回答は９％であった。

取引上位にランクインする国内の都市が増加。引き続き金利動向を注視

国内不動産投資市場が堅調に推移するなか、日本の各都市は引き続き高いプレゼンスを確立している。MSCIによると、アジア太平洋地域における都市別投資額ランキング(2025年上期)では、東京が第１位を維持し、大阪が第７位にランクインした（図表10）。上記２都市以外では、横浜(第12位)、福岡(第13位)、名古屋(第14位)、さいたま(第16位) 、川崎(第20位) 、京都(第24位)が上位に入り、東京以外の都市も投資対象として注目を集めている。

国内では日銀の追加利上げが意識されやすい環境にあるものの、国内不動産市場は国際的に見て低位の金利水準や十分に厚いイールドスプレッド、安定した賃貸需要、高い流動性などを背景に、投資家の取得意欲は堅調である。今後は、日米当局の金融政策やグローバル経済の動向、国内外の資金フローなどに留意しつつ、引き続き不動産取引市場の動向を注視する必要がありそうだ。

図表10　アジア太平洋地域における都市別投資額ランキング（2023年～2025年上期）

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/09/18	不動産投資市場動向（2025年上期）～日本市場の取引額は高水準を維持。グローバル市場は回復基調を辿るも依然低調	渡邊布味子	不動産投資レポート
2025/08/25	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（4）～「所有権」の制限：「公法上の制限」は公共の福祉のため～	渡邊布味子	研究員の眼
2025/08/12	東京オフィス市場は賃料上昇継続。宿泊需要は伸び率が鈍化－不動産クォータリー・レビュー2025年第２四半期	渡邊布味子	不動産投資レポート
2025/08/04	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（3）～「所有権」の制限：「相隣関係」とは何か～	渡邊布味子	研究員の眼

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2025/09/18

不動産投資市場動向（2025年上期）～日本市場の取引額は高水準を維持。グローバル市場は回復基調を辿るも依然低調

渡邊布味子

不動産投資レポート

2025/08/25

「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（4）～「所有権」の制限：「公法上の制限」は公共の福祉のため～

渡邊布味子

研究員の眼