景況見通しが一変、悲観が楽観を上回る～不動産価格のピークは１５～１８年と見方分かれる～第12回不動産市況アンケート結果

増宮守

アンケートの概要

ニッセイ基礎研究所では、第12回不動産市況アンケートとして、不動産分野の実務家･専門家¹を対象に、2016年1月7日から15日にかけて例年のアンケート調査を実施した。今回、202名を対象に電子メールで実施し、111名から回答を得た（回収率55％）。

¹ 不動産･建設、金融･保険、不動産仲介、不動産管理、不動産ファンド運用、格付、投資顧問･コンサルタント、不動産調査・出版などに携わる専門家。

アンケートの結果

（１）不動産投資市場の景況感
｢不動産投資市場全体（物件売買、新規開発、ファンド組成）の現在の景況感｣について聞いたところ、｢良い｣が48.6％、「やや良い」が39.6％、｢平常・普通｣が9.0％、｢やや悪い｣が2.7％、｢悪い｣が0％となった(図表-１)。

2013年度以降３年連続で、｢良い｣または「やや良い」が約９割を占めた。かつてリーマンショック後の2008、09年度に｢悪い｣が過半数を占めていたが、現在、正反対の極めて良好な景況感が続いている。

次に、｢不動産投資市場全体の６ヵ月後の景況見通し｣について聞いたところ、｢良くなる｣が5.4％、｢やや良くなる｣が16.1％、｢変わらない｣が54.5％、｢やや悪くなる｣が21.4％、｢悪くなる｣が2.7％となった(図表-２)。

｢良くなる｣または｢やや良くなる｣が過半数を占めた昨年までに対し、今回、｢変わらない｣が過半数を占めた。さらに、｢良くなる｣または｢やや良くなる｣は21.5％に止まり、｢やや悪くなる｣または｢悪くなる｣の24.1％が上回った。過去を振り返ると、景気の底だった2009年にも、６ヵ月後の景況見通しは既に改善していたことから、今回のように悲観が楽観を上回ったのは2008年度以来初めてとなる(図表-３)。

このように、極めて良好な現在の景況感に変化が表れなかった一方、６ヶ月後の景況見通しは、楽観優位から楽観と悲観が交錯するものに一変した。

図表-２　不動産投資市場全体の６か月後の景況見通し/図表-３　不動産投資市場全体の６か月後の景況見通し（DI）

（２）投資セクター選好
｢今後、価格上昇や市場拡大が期待できる投資セクター(証券化商品含む)(３つまで選択)｣について聞いたところ、｢ホテル｣が82.9％、｢物流施設｣が43.2％、｢ヘルスケア不動産(高齢者向け住宅、健康医療関連施設)｣が40.5％などとなった(図表-４)。

昨年度(図表-５)に続き｢ホテル｣を選んだ回答が最多となったが、さらに今回、ほとんどの回答者が｢ホテル｣を選ぶに至った。期待を上回るペース²の訪日来客数の増加に伴い、ホテル客室稼働率が過去最高水準で推移している。これまで、｢ホテル｣は一部の専門プレーヤーが扱うセクターであったが、最近では、多くの企業でホテル投資担当部署の設置、強化が進んでいる。また、｢ホテル｣に加え、昨年度大きく増加した｢リゾート施設｣(13.5％)も、さらに２倍近くに増加した。

その他、昨年度やや関心が薄れていた｢物流施設｣が、再び大幅に増加した。2015年末から再び大量供給局面を迎えており、当面の需給懸念はあるものの、ストック拡大により流動性が向上し、投資対象として魅力を増す可能性がある。

一方、これまで主な投資対象セクターとして常に上位を占めてきた｢オフィスビル｣(26.3％)が、大幅に回答数を減らした。空室率低下と賃料上昇の継続にもかかわらず、力強いオフィス需要拡大がみられておらず³、また、不動産価格サイクル⁴が最も表れ易いセクターであるため、サイクルのピークアウトを視野に、より成長性の見込める他のセクターに見劣りしたとも考えられる。

その他、｢分譲マンション｣(3.6％)の減少も目立ったが、人口動態や空き家の増加などに加え、最近の価格高騰や杭打ちデータ偽装などによるマンション販売の伸び悩みも影響したとみられる。

図表-５　（昨年度）今後、価格上昇や市場拡大が期待できるセクター（複数回答３つ）

² 2015年初の政府目標値は2020年までに年間2,000万人であったが、既に2015年に1,974万人（前年比+47.1％）を記録。
³ 増宮守「不動産市場は全般に堅調も、オフィス需要など一部に弱い動き～不動産クォータリー・レビュー2015年第3四半期～」ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2015年11月5日
⁴ 増宮守「不動産価格サイクルの先行的指標～ピーク感が強まる中、各指標の現状を確認～」ニッセイ基礎研究所、基礎研レポート、2015年8月28日

日付	タイトル	執筆者	媒体
2017/08/29	【アジア・新興国】アジアの保険会社による不動産投資の拡大も踊り場に～当面は中国政府の海外投資規制強化に注目～	増宮守	保険・年金フォーカス
2017/08/01	大丸有（大手町、丸の内、有楽町）の国際化にみる今後のエリア包括的開発への期待	増宮守	研究員の眼
2017/05/01	豊洲市場がヒルズ化？ダイナミックに変貌する都心東側のソフト戦略に注目	増宮守	研究員の眼
2017/03/14	海外資金による国内不動産取得動向（2016年）～アベノミクス開始以前の状況に後退～	増宮守	基礎研レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2017/08/29

【アジア・新興国】アジアの保険会社による不動産投資の拡大も踊り場に～当面は中国政府の海外投資規制強化に注目～

増宮守

保険・年金フォーカス

2017/08/01

大丸有（大手町、丸の内、有楽町）の国際化にみる今後のエリア包括的開発への期待

増宮守

研究員の眼