「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

2025年03月31日

（吉田 資） 不動産市場・不動産市況

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■要旨
 
  • 横浜のオフィス市場では、空室率は大規模ビルの竣工に伴い一時的に上昇したが、あしもとでは改善に向かっており成約賃料も上昇に転じている。現在、みなとみらい21地区や関内地区を中心に複数の大規模開発計画が進行中であり、今後の需給バランスへの影響が注目される。本稿では、横浜のオフィス市況を概観した上で、2029年までの賃料予測を行った。
     
  • 神奈川県の就業者は情報通信業等を中心に増加が続いている。また、雇用環境はオフィスワーカーの割合の高い「非製造業」で人手不足感がより強く、企業の採用意欲が高まっている。一方、企業の景況感は依然としてマイナスであり、また、横浜市の生産年齢人口は今後、減少に向かう見通しである。これらのことを勘案すると、横浜ビジネスエリアのオフィスワーカー数の増加はやや力強さに欠ける懸念がある。
     
  • 一方、人手不足を背景に採用強化や人材定着等を目的としたオフィス環境の整備が進んでいる。今後、従業員満足度の向上に寄与する設備のグレードアップやアメニティの充実が進むと考えられる。また、テレワークを取り入れたハイブリッドワークが広がりつつあり、こうした働き方に即したオフィスの拠点配置や利用形態を検討する企業が増えると予想される。
     
  • 新規供給については、「みなとみらい21地区」や「関内地区」を中心に複数の大規模開発計画が進行中である。2026年は新規供給の予定がなく、2027年に約4万坪の新規供給を控えている。
     
  • 以上を鑑みると、横浜の空室率は改善傾向で推移した後、大量供給の影響を受けて上昇に転じることが予想される。成約賃料は、2026年まで堅調に推移した後、需給環境の緩和に伴い下落に転じる見通しである。2024年の賃料を100とした場合、2025年は「100」、2026年は「102」、2029年には「95」と下落すると予想する。


■目次

1．はじめに
2．横浜オフィス市場の現況
　　2-1．空室率および賃料の動向
　　2-2．需給動向
　　2-3．エリア別動向
3．横浜オフィス市場の見通し
　　3-1．新規需要の見通し
　　3-2．新規供給見通し
　　3-3．賃料見通し

【次ページ】はじめに

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金融研究部   主任研究員

吉田 資（よしだ たすく）

研究領域：不動産

研究・専門分野
不動産市場、投資分析

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経歴 ＋ －

【職歴】
　2007年 住信基礎研究所（現　三井住友トラスト基礎研究所）
　2018年 ニッセイ基礎研究所

【加入団体等】
　一般社団法人不動産証券化協会資格教育小委員会分科会委員（2020年度～）

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