Japan Real Estate Market Quarterly Review-Fourth Quarter 2023

1．経済動向と住宅市場

2/15に公表予定の2023年10-12月期の実質GDPは、前期比+0.2％（前期比年率+0.9％）と推計される¹。２四半期ぶりのプラス成長になるものの、7-9月期（前期比▲0.7％）の落ち込みを取り戻すには至らず、景気の回復ペースは依然として緩やかなものにとどまる見込みである。

経済産業省によると、10-12月期の鉱工業生産指数は前期比+1.4％と2四半期ぶりの増産となった（図表－1）。業種別では、供給制約の緩和を受けて回復が続く「自動車」（前期比+3.3％）や在庫調整の進展を受けて「電子部品・デバイス」（前期比+6.7％）が増産となった。

ニッセイ基礎研究所は、2023年12月に経済見通しの改定を行った。実質GDP成長率は2023年度+1.5％、2024年度+1.3％、2025年度+1.1％を予想する（図表－2）²。民間消費、設備投資などの国内需要を中心に景気の回復基調は維持されると予想するが、内外需ともに下振れリスクの高い状態が続く見通しである。

2023年12月の首都圏のマンション新規発売戸数は5,975戸（前月同月比+3.8％）、10-12月累計では10,204戸（前年同期比▲10.4％）と減少した（図表－4）。12月の平均価格は6,970万円（前年同月比+25.4％）、m²単価は107.2万円（同+23.5％）、初月契約率は66.1％（同▲8.7％）となった。 2023年の販売戸数は26,886 戸（前年比▲9.1％）と２年連続で３万戸を下回り、1992年以来の低い水準となった。一方で、平均価格は8,101万円（同+28.8％）と過去最高値を更新し、なかでも東京23区は高額物件の供給増加により1億1,483万円(同+39.4%)と初めて１億円を突破し注目を集めた。

また、日本不動産研究所によると、2023年11月の住宅価格指数（首都圏中古マンション）は前年比+4.1％と、50カ月連続での上昇となった（図表－6）。

2．地価動向

地価は住宅地、商業地ともに上昇している。国土交通省の「地価LOOKレポート（2023年第3四半期）」によると、全国80地区のうち上昇が「78」（前回74）、横ばいが「2」（前回6）、下落が「0」（前回0）となった。住宅地では６期連続で全ての地区が上昇となり、商業地では横ばいから上昇へ移行する地区が増加した（図表－7）。同レポートでは、「住宅地では、マンション需要に引き続き堅調さが認められたことから、上昇が継続。商業地では、人流の回復を受け、店舗需要の回復傾向が継続したほか、東京都心部でオフィス需要の持ち直し傾向が見られたことなどから、上昇傾向が継続した」としている。

三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2023年第4四半期の東京都心部Aクラスビル賃料（月坪）は25,240円（前期比+2.4％）となり、４四半期ぶりに上昇した。また、空室率は6.9％（前期比+0.2％）に小幅上昇した（図表－10）。三幸エステートは、「2024年のAクラスビルの供給量は2023年の3分の１程度に止まる見込みだが、足元では一次空室の消化は緩やかなペースとなっており、今後も空室率は比較的高い水準で推移する」としている。