「広島オフィス市場」の現況と見通し（2024年）

2024年07月09日

（吉田 資） 不動産市場・不動産市況

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1．はじめに

広島のオフィス市場は、コロナ禍以降、空室率は上昇基調で推移し、成約賃料は弱含んでいたが、足もとで改善傾向にある。現在、「紙屋町・八丁堀地区」や「広島駅周辺地区」を中心に複数の大規模開発計画が進行中であり、今後のオフィス市場への影響が注目される。本稿では、広島のオフィス市況を概観した上で、2028年までの賃料予測を行う。

2．広島オフィス市場の現況

2．広島オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
広島市のオフィス空室率は、2020 年４月の緊急事態宣言の発令以降、上昇基調で推移していたが、2024年に入り改善に向かっている。三鬼商事によると、2024年５月時点の空室率は5.4％（前年比▲1.0ppt）に低下した（図表－１）。

また、需給バランスの改善に伴い、成約賃料も回復している。ニッセイ基礎研究所の推計によれば、広島市の成約賃料は、2021年上期をピークに下落基調で推移していたが、2023年下期は前年比＋4.1％となった（図表－２）。
賃料と空室率の関係を表した広島市の賃料サイクル1は、2012年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」の局面から「空室率上昇・賃料上昇」の局面を経て、2022年下期からは「空室率上昇・賃料下落」の局面へ移行し、足もとでは再び空室率が低下している（図表－３）。
 
1 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。
2-2．需給動向
三鬼商事によると、広島市における2023年末の賃貸可能面積（総供給面積）は25.7万坪となり、前年末から▲0.1万坪減少した。これに対して、賃貸面積（総需要面積）は24.2万坪（前年比±0.0万坪）となった。この結果、広島ビジネス地区の空室面積は1.5万坪となり、前年末から▲0.1万坪減少した。（図表－４、５）。

3．広島オフィス市場の見通し

3．広島オフィス市場の見通し

3-1．新規需要の見通し
（１）オフィスワーカーの見通し
　総務省「労働力調査」によれば、2023年の広島県の就業者数は144.9万人（前年比＋0.2万人）となり、３年ぶりに増加した（図表－６）。

また、総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」によれば、広島市の生産年齢人口は減少傾向で推移しており、2023年は72.2万人（前年比▲0.3％）となった（図表－７）。国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和５年推計）」によれば、広島市の生産年齢人口の減少は今後も継続し、2025年は71.8 万人（2020年対比▲2.0％）、2030年は70.2万人（同▲4.2％）となる見通しである（図表－８）。
続いて、広島のオフィスワーカー数を見通すうえで重要となる「中国財務局」の管轄下５県（広島県・岡山県・山口県・鳥取県・島根県）における「企業の経営環境」と「雇用環境」について確認する。

内閣府・財務省「法人企業景気予測調査」によれば、「企業の景況判断BSI2」（中国財務局）は、コロナ禍を受けて2020年第２四半期に「▲53.7」と一気に悪化した。その後は、回復と悪化を繰り返しながら推移しており、2024年第２四半期は「▲4.7」と弱含みの動きとなっている（図表－９）。

また、「従業員数判断BSI3」（中国財務局）は、新型コロナウィルス感染拡大後、「＋13.1」（2020年第1四半期）から「▲3.9」（第２四半期）へ大幅に低下した。その後は順調に回復し、足もとでは「＋20.0」となり、人手不足感が強まっている（図表－10）。
広島県「県内企業への経営に関するアンケート調査」（2024 年５月実施）によれば、広島県内に事業所を置く企業に「１年前と比較した令和６年３月の売上高について」を尋ねたところ、「減少（40％）」との回答が「増加（38％）」との回答をやや上回った。

また、帝国データバンク「広島県2024 年度の業績見通しに関する企業の意識調査」によれば、業績見通し（前年度との比較）について、「増収増益」との回答が26％を占めて最多であったものの、次いで、「減収減益」との回答が24％を占めた。

広島県の就業者数は３年ぶりに増加したものの、生産年齢人口の減少は今後も続く見通しである。また、人手不足感が強い一方、コロナ禍からの企業活動の回復は鈍い傾向にある。以上のことを勘案すると、広島市の「オフィスワーカー数」の増加はやや力強さに欠ける懸念がある。
 
2 企業の景況感が前期と比較して「上昇」と回答した割合から「下降」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど景況感
が悪いことを示す。
3 従業員数が「不足気味」と回答した割合から「過剰気味」と回答した割合を引いた値。マイナス幅が大きいほど雇用環境の悪化を示す。

【次ページ】在宅勤務の進展に伴うオフィスの見直し

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金融研究部   主任研究員

吉田 資（よしだ たすく）

研究領域：不動産

研究・専門分野
不動産市場、投資分析

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経歴 ＋ －

【職歴】
　2007年 住信基礎研究所（現　三井住友トラスト基礎研究所）
　2018年 ニッセイ基礎研究所

【加入団体等】
　一般社団法人不動産証券化協会資格教育小委員会分科会委員（2020年度～）

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