Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。今後５年間で+8％成長を見込む～コロナ禍で剥落した収益回復分を除けば、横ばいとなる見通し

■要旨

J-REIT市場は、コロナ第6波や世界的な金利上昇、ウクライナ侵攻など悪材料が重なるなか、年初からの下落率は▲9％に拡大している。
外部環境の不透明感が高まる一方で、J-REIT市場のファンダメンタルズに大きな変化はみられない。１口当たりNAVは不動産価格の上昇により前年比3％増加し、「１口当たり分配金(DPU)」についても底打ちし、回復傾向にある。
本稿では、現在のコロナ禍におけるJ-REITの収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し、今後5年間のDPU成長率を試算した。
今後５年間のDPU成長率は+8％（年率1.6％）となり、業績の回復が期待できる結果となった。内訳は内部成長が7％、外部成長が1％、財務がゼロとなる。2022年は概ね横ばいで推移するものの、来年以降、回復に向かう見通しである。
ただし、今後の成長ドライバーは、コロナ禍により剥落した収益の回復であり、この要因を除くとDPUは概ね横ばいで推移する見通しである。

■目次

1――今年に入り、J-REIT市場は▲9％下落。世界的な金利上昇やウクライナ侵攻など悪材料が
　重なる
2――保有不動産は物流施設の比率が拡大。１口当たり分配金は底打ちし、回復に向かう
3――各種シナリオを設定し、今後5年間のDPU成長率を試算する
　　１｜保有オフィスビルのNOIは2021年上期よりマイナスに転じる
　　２｜保有オフィスビルのＮＯＩ成長率は今後5年間で▲2％の見通し
　　３｜賃貸マンションはテナント入替時の賃料上昇が大きく鈍化。東京23区は人口流出に転じる
　　４｜コロナ禍による減収金額（2021年下期）は▲298億円。本格回復は2023年以降となる
　　　　見通し
　　５｜借入利率の変動によるＤＰＵへの寄与度は今後５年間でゼロとなる見通し
　　６｜2021年は取得利回りが大きく低下。今後の外部成長はDPUにプラス１％寄与する見通し
　　７｜今後5年間のDPU成長率は+8％（年率+1.6％）となる見通し

金融研究部不動産調査室長

岩佐浩人（いわさひろと）

研究領域：不動産

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

【職歴】
　1993年　日本生命保険相互会社入社
　2005年　ニッセイ基礎研究所
　2019年4月より現職

【加入団体等】
　・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
　・日本証券アナリスト協会検定会員