オフィス市場は好調を維持、ホテルは一部で平均客室単価が下落－不動産クォータリー・レビュー2019年第１四半期

2019年05月14日

（渡邊 布味子） 不動産市場・不動産市況

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1. 経済動向・住宅市場

2018年10-12月期の実質GDP成長率（2次速報）は、前期比+0.3％から+0.5％へ上方修正された。2四半期ぶりのプラス成長となったが、自然災害の影響でマイナスとなった7-9 月期の落ち込みを取り戻せていない。これを受けてニッセイ基礎研究所では、2018年度実質GDP成長率を+0.5％、2019年度+0.6％、2020年度+1.1％と予想する1（図表－１）。日本経済は2018年に入ってから横ばい圏の推移が続いていたが、2018年度末にかけて実態として悪化したと判断される2。
日銀短観によると、2019年3月の業況判断ＤＩ（大企業）は製造業が12（前回比▲7）、非製造業が21（▲3）となり、ともに悪化した（図表－２）。主な要因は、製造業では中国を含むグローバル経済の減速、非製造業では人手不足に伴うコスト上昇などが挙げられる。
住宅市場は価格が高値圏を維持しており、住宅着工も回復傾向にある。2019年3月の新設住宅着工戸数（全国）は、貸家が前年同月比▲4.5％と7ヶ月連続で減少したものの、持家が前年同月比+8.9％、分譲マンションが+69.5％、一戸建住宅が+7.1％となり、全体で+10％と大きく増加した（図表－３）。ただし、国土交通省は「分譲マンションの大幅増加は一時的要因を含んでおり、消費税引き上げ前の駆け込み購入に備えた動きとは言い難い」としている。
一方、2019年3月の首都圏分譲マンションの新規販売戸数は3,337件（前年同月比▲7.7％）と3ヶ月連続で前年を下回った（図表－４）。2019年の供給戸数は昨年並みの水準が予想されているが、今後10月の消費税増税を控えて、初月契約率を含めた今後の販売動向が注目される。
東日本不動産流通機構（レインズ）によると、2019年3月の中古マンション販売の成約件数は4,117件（前年同月比+7.8％）と3ヶ月連続でプラスとなり、これまでの月次最高件数を記録した。販売単価は53.96万円/㎡（前年同月比+3.6％）と2012年9月の37.67万円/㎡をボトムとして上昇が続いている（図表－５）。新築マンション価格が高止まりするなか、中古マンション市場では成約件数の増加が期待される。なお、「フラット35」がマンション投資に不正利用されたとの報道について、住宅金融支援機構が調査を行う方針を示しており、今後の動向に留意したい。

2. 地価動向

地価は引き続き上昇している。3月に公表された2019年地価公示によると、全国の全用途平均が4年連続で上昇し、三大都市圏や地方4市（札幌、仙台、広島、福岡）を中心に上昇地点の割合が増加した（図表－６、７）。個別地点では、商業地と住宅地の上昇率トップが北海道虻田郡倶知安町（ニセコ）となり、商業地の上位10位以内に大阪（４ヶ所）、京都（３ヶ所）、沖縄（２ヶ所）とインバウンド需要の強いエリアが入った（図表－８、９）。2020年の訪日客4,000万人の政府目標達成に向けて、引き続きホテル需要や店舗需要は旺盛と見られる。
また、国土交通省の地価LOOKレポート（2018年第4四半期）によると、4期連続で上昇地点の割合が9割を上回った（図表－10）。良好な資金調達環境や、再開発事業の進展などにより繁華性の高いエリアでは地価の上昇圧力が強く、大阪圏を中心に3-6％の上昇地点が前回15地点から27地点に増加した。
一方、野村アーバンネットによると、2019年4月1日時点の首都圏住宅地価格の変動率は前期比▲0.04％（年間0.3％上昇）と横ばいの傾向が続いている。横ばい地点の割合は92.3％(前回比+1.2％)となった（図表－11）。

【次ページ】不動産サブセクターの動向

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金融研究部   准主任研究員

渡邊 布味子（わたなべ ふみこ）

研究領域：不動産

研究・専門分野
不動産市場、不動産投資

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経歴 ＋ －

【職歴】
　2000年　東海銀行（現三菱UFJ銀行）入行
　2006年　総合不動産会社に入社
　2018年5月より現職
・不動産鑑定士
・宅地建物取引士
・不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員

・2022年、2023年　兵庫県都市計画審議会専門委員

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