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「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年９月時点）

2025年09月29日

（吉田 資） 不動産市場・不動産市況

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■要旨
 
  • 東京都心部Aクラスビル の空室率は、コロナ禍を受けて大きく上昇したが、2024年以降は低下基調で推移している。成約賃料についても需給バランスの改善に伴い上昇が続いている。本稿では、東京都心部Aクラスビル市場の動向を概観し、2029年までの賃料と空室率の予測を行った。
     
  • 東京都の就業者数は情報通信業等を中心に今後も増加する見通しである。また、雇用環境はオフィスワーカーの割合が高い「非製造業」で人手不足感が強く、新卒・中途ともに採用意欲が高まっている。以上を鑑みると、都心のオフィスワーカー数は引き続き堅調に推移すると考えられる。
     
  • 「テレワーク」を取り入れたハイブリッドワークが広がるなか、フリーアドレスの導入やリモート会議用ブースの増設などを進める企業の増加が予想される。また、多様な働き方に対応するため、引き続き「サードプレイスオフィス」市場の拡大が予想される。
     
  • 東京都心部では、企業のオフィス拡張意欲が強い状況にある。人手不足等を背景に、従業員間のコミュニケーション促進や従業員満足度およびエンゲージメントの向上を目的としたオフィス環境整備が今後も継続すると見込まれる。

  • 一方、利用が広がる生成AIは、喫緊の課題である人手不足の解消等に寄与することが期待されるが、中長期的には「経営・管理等の職種」に携わるオフィスワーカーを減らす要因となる可能性があり、今後の動向を注視したい。
     
  • 都心部では、多くの大規模開発が進行中である。2027年と2028年の新規供給量はいったん落ち着くものの、2029年は33万坪と過去最高の新規供給が予定されている。
     
  • 東京都心部A クラスビルの空室率は、良好な需給バランスを背景に2028年まで低下傾向で推移した後、2029年は上昇に転じ、３％台となる見通しである。成約賃料は、空室率の低下を背景に上昇基調で推移し、2024年の賃料を100とした場合、2025年は112、2028年は122、2029年は118となる見通しである。


■目次

1．はじめに
2．東京都心Aクラスオフィス市場の現況
　　2-1．空室率および賃料の動向
　　2-2．空室率と募集賃料のエリア別動向
　　2-3．企業のオフィス環境整備の方針等を踏まえた、今後のオフィス需要
3．東京都心部Aクラスビル市場の見通し
　　3-1．新規供給見通し
　　3-2．Aクラスビルの空室率および成約賃料の見通し

【次ページ】はじめに

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金融研究部   上席研究員

吉田 資（よしだ たすく）

研究領域：不動産

研究・専門分野
不動産市場、投資分析

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経歴 ＋ －

【職歴】
　2007年 住信基礎研究所（現　三井住友トラスト基礎研究所）
　2018年 ニッセイ基礎研究所
　2025年７月より現職

【加入団体等】
　一般社団法人不動産証券化協会資格教育小委員会分科会委員（2020年度～）

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