１．はじめに
米国の実質ＧＤＰにおける住宅投資は25年4－6月期に前期比年率▲4.6％と過去6四半期のうち、4四半期でマイナス成長となるなど、住宅市場は低迷している。また、住宅着工件数の先行指標である着工許可件数は足元で2桁のマイナスとなっており、当面は軟調が続く可能性を示唆している。
住宅市場の不振は住宅ローン金利と住宅価格の上昇に伴い住宅取得能力指数の低下にみられるように住宅取得のハードルが上がっていることが要因である。
住宅販売件数は中古、新築住宅ともに低調な状況が続いている。一方、中古住宅在庫が増加してきており、中古住宅販売需給の緩和を通じて中古住宅価格の上昇を抑制する可能性がある。
本稿では足元の住宅市場の動向を確認した後、今後の見通しについて論じている。住宅市場の本格的な回復のためには住宅ローン金利の大幅な低下が不可欠だが、ＦＲＢによる利下げ継続が見込まれているものの、ＯＢＢＢＡによる財政悪化懸念を背景に住宅ローン金利の高止まりは長期化するとみられ、当面の住宅市場の本格的な回復は見込み難いだろう。
２．住宅ローン金利や住宅価格の上昇を背景に住宅市場は低迷
２．住宅ローン金利や住宅価格の上昇を背景に住宅市場は低迷
（住宅投資、住宅着工・許可件数）住宅投資は減少、許可件数は当面軟調が続く可能性を示唆
実質ＧＤＰにおける住宅投資は25年4－6月期が前期比年率▲4.6％（前期：▲1.3％）となり、24年1－3月期からの6四半期のうち、4四半期でマイナス成長となった（前掲図表1）。住宅投資がマイナス成長となった主な要因は、住宅建設が前期比年率▲10.2％（前期：▲2.7％）と前期から大幅にマイナス幅が拡大したことによる。また、住宅建設の内訳は集合住宅が▲1.3％（前期：▲11.0％）とマイナス幅は縮小したものの前期に続いてマイナスとなったほか、、戸建てが▲12.6％（前期：▲0.3％）と大幅にマイナス幅が拡大したことが大きい。
一方、住宅着工件数（3ヵ月移動平均、3ヵ月前比年率）は25年6月が▲19.4％と2桁のマイナスとなった（前掲図表1）。このうち、2戸以上の集合住宅が+25.7％と2桁のプラスになったものの、戸建てが▲32.9％と集合住宅のプラスを上回る落ち込みを示して着工件数全体を押し下げた。
住宅着工件数の先行指標である住宅着工許可件数（3ヵ月移動平均、3ヵ月前比年率）は6月が▲15.6％と2桁の大幅なマイナスとなっており、当面は着工件数の軟調が続く可能性を示唆している。許可件数も着工件数と同様、集合住宅が+24.7％と2桁のプラスとなる一方、戸建てが▲31.3％と2桁の大幅な落ち込みとなっており、戸建ての不振が際立っている。
（住宅ローン金利、住宅価格）住宅ローン金利は高止まり、住宅価格はピークアウトした可能性
住宅ローン金利（30年固定金利）は23年10月に一時8％近辺と2000年8月以来の水準に上昇した後は低下に転じたものの、足元で6.8％とコロナ禍前の3％台後半の水準を大幅に上回っている（図表2）。ＦＲＢは24年9月以降、合計▲1％ポイントの利下げを行ったものの、米長期金利の上昇に伴い、住宅ローン金利は利下げ開始前の6％台前半を上回る水準に高止まりしている。
また、住宅ローン金利の上昇に伴って住宅購入のための住宅ローン申請件数は1995年以来の水準に低下した23年10月の125台からは回復したものの、足元で155台とこちらもコロナ禍前の250台を大幅に下回っており、住宅購入意欲が低いことを裏付けている。
一方、主要20都市の住宅価格動向を示すＳ＆Ｐコアロジック・ケース・シラー住宅価格指数は22年9月以降史上最高値の更新が続いていたが、25年2月をピークに3ヵ月連続で低下しており、住宅価格上昇に歯止めがかかってきた（図表3）。また、前年同月比も25年5月が+2.8％と24年3月の+7.5％をピークに低下しており、上昇ペースには明確な鈍化がみられる。
全米規模の住宅価格動向を示す米国連邦住宅金融局（ＦＨＦＡ）も同様に25年3月から2ヵ月連続で低下した。前年同月比も25年5月が+2.8％と24年2月の+7.2％からこちらも低下基調が持しており、Ｓ＆Ｐ住宅価格指数と併せて住宅価格が漸くピークアウトした可能性が高い。
（住宅取得能力指数）住宅ローン金利高止まり、住宅価格上昇から住宅取得能力指数は100割れ
住宅市場の不振は住宅ローン金利の高止まりに加え、住宅価格の上昇に伴う住宅取得のハードルが上がった影響が大きい。中古住宅を取得する際の住宅ローン返済額と所得を比べた住宅取得能力指数はコロナ禍下における住宅ブーム直前の20年4月につけた179.2をピークに低下し、直近（25年5月）が97.2となった（図表4）。これは、住宅ローン金利が高騰した23年10月の89.9は上回っているものの、依然100を下回る水準である。
住宅取得能力指数の算出では平均的な戸建ての中古住宅を頭金20％で30年固定の住宅ローンで購入した場合の月々の住宅ローン支払い額と家族収入の25％水準を比べて指数化されており、住宅取得能力指数が100を割れるのは月々の住宅ローン支払い額が収入の25％を超えていることを示す。実際に、5月の住宅ローン返済額は2,257ドルと収入に対する比率は25.7％と高い割合となっており、所得対比で中古住宅取得のハードルが高いことが分かる。このため、中古住宅の需要喚起のためには住宅ローン金利の大幅な低下や住宅価格の下落に伴う住宅取得のハードルが下がる必要がある。
（住宅販売件数）中古住宅販売は依然低迷も、中古住宅販売需給には改善の兆し
住宅販売の8割超を占める中古住宅販売件数（季節調整済、年率換算）は25年6月が393万件と24年9月以来9ヵ月ぶりの低水準となった（図表5）。これは、コロナ禍下での住宅ブームで21年1月につけた660万件のピークからは4割低い水準である。一方、中古住宅販売在庫件数を販売件数と比較した在庫月数は6月が4.7ヵ月と24年12月の3.2ヵ月から6ヵ月連続で増加し、16年7月以来の水準となった。
中古住宅市場は、これまで住宅ローン金利がコロナ禍前の水準を大幅に上回ったことで住宅保有者が住宅を売却して買い替える場合に既存の住宅ローン金利から借り換え後の住宅ローン金利水準が上昇することが生じた。この結果、多くの住宅保有者が住宅売却を躊躇することにより、中古住宅の供給が減少することで中古住宅販売在庫が不足し中古住宅販売件数が低迷したほか、中古住宅販売需給の逼迫から中古住宅価格の高騰を招いた。
在庫月数は増加しているものの、依然適性水準とされる6ヵ月を下回っており、中古住宅販売需給が引続き逼迫している。実際に、需給逼迫が続いていることから中古住宅販売価格（中央値）の増加は続いている（図表6）。また、後述するように新築住宅販売価格（中央値）が23年3月をピークに頭打ちとなっていることもあって、新築住宅に対する中古住宅が相対的に割高になる傾向が続いている。もっとも、中古住宅販売在庫が増加してきていることは、中古販売需給が緩和方向に転換する兆しを示しているとみられ、今後、中古住宅価格の上昇を抑制する可能性があろう。
次に新築住宅販売件数（季節調整済、年率換算）をみると、25年6月が62.7万件と4月につけた70.5万件から2ヵ月連続で低調な水準に留まった（図表7）。また、コロナ禍下の住宅ブームで20年10月につけた103.1万件のピークからは中古住宅同様およそ4割低い水準に低迷している。
新築住宅販売の在庫月数は6月が9.8ヵ月と、22年9月以来の水準となった。これは、中古住宅販売とは対照的に適性水準とされる6ヵ月を大幅に上回っており、新築住宅在庫がだぶついていることを示している。また、新築住宅販売価格（中央値）は40.2万ドルと前年同月比で▲2.9％低下した。新築住宅価格は23年4月以降低下基調が持続しているが、新築住宅価格の下落は新築住宅需要の低下に加え、建設業者が新築住宅需要を喚起するために新築住宅の大きさを小さくして住宅価格を抑制したいり、販売インセンティブによる値引きなどの影響もあるようだ。実際に、全米住宅建設業協会（ＮＡＨＢ）は25年7月に建設業者の38％が住宅価格の値下げをしたと報告しており、4月の29％から増加したとしている。
一方、戸建て住宅販売に関する建設業者のセンチメントを示す住宅市場指数は25年7月が33（前月：32）と22年12月以来の水準に低下した前月から僅かに改善した（図表8）。内訳をみても7月は住宅販売現況、今後6ヵ月の販売見込み、客足ともに前月からは小幅に改善した。7月の改善は7月4日に成立した大型減税・歳出法（「一つの大きく美しい法」（ＯＢＢＢＡ）に対する期待を一部反映しているようだ。
しかしながら、24年5月から15ヵ月連続で好不況の境となる50も3ヵ月連続で下回っており、建設業者のセンチメントの深刻な悪化状況が続いている。実際に、同指数を集計しているＮＡＨＢのヒューズ会長は「ＯＢＢＢＡは期待外れの春の後に経済に弾みをつけるはずだが、住宅セクターは、とくに高金利による住宅購入の困難さから、2025年には弱体化するだろう」と今年の住宅市場に対して慎重な見方を変えていない。
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