商業施設の売上環境はなぜ弱いのか？

2017年09月21日

（佐久間 誠） 不動産市場・不動産市況

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■要旨

今後、少子高齢化と電子商取引市場拡大の影響により、商業施設の売上環境は悪化する見通しである。拙稿の「商業施設売上高の長期予測」の分析では、商業施設売上高は2035年までに約13%減少する見込みである。商業施設のテナントの賃料負担力は売上高と密接に関連している。そのため、売上が低迷すれば、賃料引き下げやテナント撤退などにつながり、商業施設の投資収益を押し下げる。

しかし、商業施設の売上環境の弱さは今に始まったことではない。2016年の小売業販売額は139.9兆円と、ピークである1996年の146.3兆円より依然低い（図表1）。ボトムとなった2002年の132.3兆円からは緩やかに回復しているものの、2016年の名目GDPが537.1兆円と過去最高を更新したことと比較すると、小売業の回復の足取りは重い。

それでは、商業施設の売上環境はなぜ弱いのだろうか。以下では、商業施設の売上環境について個人消費の側面から概観した上で、変動要因分析を行い、これまでの売上環境低迷の原因を探る。


■目次

1.　はじめに
2.　商業施設の売上環境の推移
3.　1999年以降の物販･外食･サービス支出減少の背景
4.　商業施設の売上環境の変動要因分析
5.　おわりに

【次ページ】はじめに

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金融研究部   主任研究員

佐久間 誠（さくま まこと）

研究領域：不動産

研究・専門分野
不動産市場、金融市場、不動産テック

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経歴 ＋ －

【職歴】 　2006年4月 住友信託銀行（現 三井住友信託銀行） 　2013年10月 国際石油開発帝石（現 INPEX） 　2015年9月 ニッセイ基礎研究所 　2019年1月 ラサール不動産投資顧問 　2020年5月 ニッセイ基礎研究所 　2022年7月より現職 【加入団体等】 　・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター 　・日本証券アナリスト協会検定会員

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