減価償却費を活用したJ-REITの内部成長率

■要旨

利益を全額分配するJ-REIT（不動産投資信託）にとって、現金支出を伴わない減価償却費は貴重な内部財源であり、その使い道について注目が集まっている。本稿では、J-REITの減価償却費や不動産運用に必要な資本的支出(CAPEX)を確認し、減価償却費を活用した内部成長率を試算した。
試算結果によると、不動産収益を維持するCAPEX投資比率が28％の場合、内部成長率は1.2％となる。また、CAPEX投資比率が20％の場合、内部成長率は1.4％に高まる。一方、減価償却費を上回る資金を投じても収益を維持できなければ内部成長率はマイナスとなり分配金は先細りすることになる。
J-REITが長期保有するに相応しい不動産とは、築年数が経過しても一定の資金を投資することで中長期にわたり収益を維持できる物件、つまりはテナント代替性が高く立地に優れた物件だと言えるのではないか。

金融研究部不動産調査室長

岩佐浩人（いわさひろと）

研究領域：不動産

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

【職歴】
　1993年　日本生命保険相互会社入社
　2005年　ニッセイ基礎研究所
　2019年4月より現職

【加入団体等】
　・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
　・日本証券アナリスト協会検定会員