松村 徹（）
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■introduction
「本当のバブルの時には誰もそう思っていない。崩壊して初めてバブルだったとわかる」という至言がある。過熱感が指摘されて久しい不動産投資市場だが、バブルかどうかという議論が常に戦わされている現状は、まだ健全な状況にあるといえそうだ。
超強気といわれるファンド運用者の多くも「根拠なき熱狂」状態にあるわけではなく、金利上昇見通しの後退とオフィス賃料の上昇という事実を、無条件にあるいはやや過大評価して、キャップレート、キャッシュフローの想定や出口戦略に織込んでいるに過ぎないのかもしれない。
確かに、市場平均を表すデータでみる限り、1992年以降下落一途だったオフィス賃料は、東京都心の大型ビルを中心に急上昇しており、Aクラスビルの空室はほとんどない状態となっている。2007年竣工予定の新丸の内ビルでは、共益費込みの坪当たり月額賃料が6万円台というバブル以来の最高水準になった。同ビルとは東京駅を挟んで棟建設されているグラントウキョウでも、5万円台の成約が出ている模様だ。バブルピークの1990年代初頭には、大手町･丸の内地区の大型新築ビルが8万～10万円の賃料で決まったとされるが、今後、そのようなビルが現われるのであろうか。
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