住宅市場好調、オフィス空室率上昇。RＥＩＴ指数は8カ月続伸－不動産クォータリー・レビュー2021年第２四半期　|ニッセイ基礎研究所

１. 経済動向と住宅市場

国内景気は消費の低迷が長期化し停滞色が強まっている。

8/16公表予定の2021年4-6月期の実質GDPは、前期比+0.4％（前期比年率+1.5％）と２四半期ぶりのプラス成長になったと推計される¹。緊急事態宣言の影響で民間消費が２四半期連続で減少したものの、設備投資と住宅投資が消費の落ち込みをカバーした。しかし、1-3月期の大幅マイナス成長の後としては低い伸びにとどまり、今年に入り景気の停滞が続いている。

経済産業省によると、4-6 月期の鉱工業生産指数は前期比+1.0％と4 四半期連続の増産となり、昨年4-6月期の落ち込み分をほぼ取り戻した(図表－１)。国内需要は個人消費を中心に低迷が続いているが、海外経済の回復を背景に輸出が好調を維持しコロナ前の水準を上回っていることが製造業の生産活動を支えている。

ニッセイ基礎研究所は、６月に経済見通しの改定を行った。実質GDP成長率は2021年度+3.5％、2022年度+1.9％を予想する（図表－２）²。実質GDP が消費税率引き上げ前の直近のピーク（2019 年7-9 月期）に戻るのは2023 年度と予想するが、感染拡大のたびに行動制限の強化を繰り返す政策対応が続けば、経済の正常化はさらに遅れる可能性が高い。

住宅市場では、需要の高まりを受けて在庫数が減少するなか、価格が上昇している。2021年６月の新設住宅着工戸数は76,312戸（前年同月比+7.3％）と4カ月連続で増加し、4-6月累計では約22.1万戸（前年同期比+8.1％）となった(図表－３）。2019年同期比で見ると▲5％となりコロナ禍前の水準を回復しつつある。

2021年６月の首都圏のマンション新規発売戸数は1,939戸（前月同月比+25.7％）と7カ月連続で増加し、4-6月累計では6,606戸（前年同期比+151.9％、2019年比+12.2％）となった(図表－４）。

６月の１戸当たり平均価格は6,211万円(前年同月比▲2.8％)、m²単価は94.2万円(▲2.8％)、初月契約率は72.5％（▲0.7％)とやや低下したものの好調を維持しており、販売在庫数は6,395戸(前月比▲394戸)と減少した。マンション発売戸数は昨年の落ち込みからの回復が継続している。

東日本不動産流通機構（レインズ）によると、2021年６月の首都圏の中古マンション成約件数は3,262件（前年同月比+5.0％）と６カ月連続で増加し、4-6月累計では9,987件(前年同期比+55.4%、2019年比+3.2%)となり、調査開始以来の過去最高を更新した(図表－５）。中古マンションの成約件数は周辺部・東京都区部ともに増加する一方、新規登録件数が減少し在庫数が減少するなか品薄感が高まっている。

日本不動産研究所によると、2021年５月の住宅価格指数（首都圏中古マンション）は11カ月連続で上昇し、過去１年間の上昇率は+8.0％となった（図表－６）。

¹ 斎藤太郎『2021年4-6月期の実質GDP～前期比0.4％（年率1.5％）を予測～』(ニッセイ基礎研究所、Weekly エコノミスト･レター、2021年07月30日)
² 斎藤太郎『2021・2022年度経済見通し－21年1-3月期ＧＤＰ2次速報後改定』(ニッセイ基礎研究所、Weekly エコノミスト･レター、2021年06月08日)

２. 地価動向

地価は下落地区が減少し、上昇地区が増加している。国土交通省の「地価LOOKレポート（2021年第１四半期）」によると、全国100地区のうち上昇が「28」、横ばいが「45」、下落が「27」となった。（図表－７）。同レポートでは、「住宅地ではマンション素地取得の動きが回復している地区が増加。商業地では法人投資家等による取引の動きが戻り、横ばい・上昇に転じた地区が見られる」としている。

一方、野村不動産ソリューションズによると、首都圏住宅地価格の変動率(７月１日時点)は前期比+1.8％（年間+3.9％上昇）となり４四半期連続でプラスとなった。「値上がり」地点の割合は43.5％（前回41.7％）、「値下がり」地点の割合は0.0％（前回1.2％）となった。在宅勤務の浸透により現在の居住環境の改善を図るといった新たな需要もあり、住宅地価格は上昇基調が続いている（図表－８）。

３. 不動産サブセクターの動向

(1) オフィス
三鬼商事によると、2021年６月の東京都心５区の空室率は16カ月連続で上昇し6.19％（前月比+0.29％）に、平均募集賃料（月坪）は11カ月連続で下落し21,160円(前月比▲0.4％)となった。空室率が６％を超えるのは2014年８月以来のことである。他の主要都市についても空室率は上昇基調にあるが（図表－9）、募集賃料は仙台と大阪を除いて前年比プラスを確保しており³、東京の下落率(▲7.5％)が最も大きくなっている。

三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2021年第２四半期の東京都心部Aクラスビル賃料(月坪)は35,332円（前年同期比▲9.1％）、空室率は1.9％となった（図表－10）。三幸エステートは、「Aクラスビルは高い競争力を有することから、賃料の調整によりテナント誘致が進む事例も見られ、空室率の上昇ペースは鈍化している」としている⁴。

また、日経不動産マーケット情報（2021年８月号）によると、「大規模ビルの成約水準(2021年６月末)は下落傾向が続いており、半年前比で、東京駅周辺では賃料の下限が5,000円下落し3.0万円～5.3万円に、大崎駅周辺では下限が1,000円､上限が2,000円下落し2.3万円～2.9万円になった」としている。