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- 住宅市場は立ち直りの動き。REIT指数は5カ月連続で上昇-不動産クォータリー・レビュー2021年第1四半期
2021年05月13日
1. 経済動向と住宅市場
昨年後半から回復基調にあった経済活動は新型コロナ感染拡大を受けて再び停滞色を強めており、不動産市場の先行きについても依然として不透明感の強い状況が続いている。
5/18に公表予定の2021年1-3月期の実質GDPは前期比年率▲3.6%と3四半期ぶりにマイナス成長になったと推計される1。緊急事態宣言の再発令の影響で対面型サービスを中心に民間消費が落ち込み、経済正常化の動きはいったん足踏みとなった。なお、4/25に発令された3度目の緊急事態宣言が対象地域を広げて5/31まで期限延長されたことで、景気に対するさらなる悪影響が懸念される。
経済産業省によると、1-3月期の鉱工業生産指数は前期比+3.0%と3四半期連続の増産となったが、前期(+5.7%)からは伸びが低下した。(図表-1)。輸出はすでにコロナ前の水準を上回るものの、国内需要の回復が遅れており、1-3月期の生産は1年前と比べて▲1%程度低い水準にとどまっている。
ニッセイ基礎研究所は、3月に経済見通しの改定を行った。実質GDP成長率は2021年度+3.7%、2022年度+1.7%を予想する(図表-2)2。今後はワクチンの普及によってコロナ拡大の抑制が期待されるものの、コロナ禍による雇用や所得の減少が需要の下押し圧力となり、直近のピーク水準(2019年7-9月期)を回復するのは2023年度にずれ込む見通しである。
5/18に公表予定の2021年1-3月期の実質GDPは前期比年率▲3.6%と3四半期ぶりにマイナス成長になったと推計される1。緊急事態宣言の再発令の影響で対面型サービスを中心に民間消費が落ち込み、経済正常化の動きはいったん足踏みとなった。なお、4/25に発令された3度目の緊急事態宣言が対象地域を広げて5/31まで期限延長されたことで、景気に対するさらなる悪影響が懸念される。
経済産業省によると、1-3月期の鉱工業生産指数は前期比+3.0%と3四半期連続の増産となったが、前期(+5.7%)からは伸びが低下した。(図表-1)。輸出はすでにコロナ前の水準を上回るものの、国内需要の回復が遅れており、1-3月期の生産は1年前と比べて▲1%程度低い水準にとどまっている。
ニッセイ基礎研究所は、3月に経済見通しの改定を行った。実質GDP成長率は2021年度+3.7%、2022年度+1.7%を予想する(図表-2)2。今後はワクチンの普及によってコロナ拡大の抑制が期待されるものの、コロナ禍による雇用や所得の減少が需要の下押し圧力となり、直近のピーク水準(2019年7-9月期)を回復するのは2023年度にずれ込む見通しである。
1 斎藤太郎『2021年1-3月の実質GDP~前期比▲0.9%(年率▲3.6%)を予測』(ニッセイ基礎研究所、Weekly エコノミスト・レター、2021年4月30日)
2 斎藤太郎『2020~2022年度経済見通し-20年10-12月期GDP2次速報後改定』(ニッセイ基礎研究所、Weekly エコノミスト・レター、2021年3月9日)
2. 地価動向
3. 不動産サブセクターの動向
三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2021年第1四半期の東京都心部Aクラスビル賃料(月坪)は35,309円(前年同期比▲8.9%)となった(図表-10)。三幸エステートは、「募集面積の増加が続いていることに加え、市況の先行きに対する警戒感から、オーナー側では賃料交渉に対して柔軟な姿勢が見られる」としている4。
また、日経不動産マーケット情報(2021年4月号)によると、「来年4月までに竣工する全11棟5のテナント内定率は65%にとどまり、前回調査より10%低下した」としており、新築ビルの内定ペースは市況の悪化に伴い減速傾向にある。
ニッセイ基礎研究所は、東京都心Aクラスビルの賃料見通しを2月に発表した6。「Aクラスビルの成約賃料は、既に水準調整が進んでいることから当面の間、現行水準で推移した後、2023年以降の大量供給に伴う空室率の上昇を受けて弱含みで推移する」見通しである。オフィス需要は2008年のリーマンショック後ほど落ち込むことはないとみるが、今後は使用するオフィス床面積を見直す動きが本格化することが予想され、その動向を注視したい。
また、日経不動産マーケット情報(2021年4月号)によると、「来年4月までに竣工する全11棟5のテナント内定率は65%にとどまり、前回調査より10%低下した」としており、新築ビルの内定ペースは市況の悪化に伴い減速傾向にある。
ニッセイ基礎研究所は、東京都心Aクラスビルの賃料見通しを2月に発表した6。「Aクラスビルの成約賃料は、既に水準調整が進んでいることから当面の間、現行水準で推移した後、2023年以降の大量供給に伴う空室率の上昇を受けて弱含みで推移する」見通しである。オフィス需要は2008年のリーマンショック後ほど落ち込むことはないとみるが、今後は使用するオフィス床面積を見直す動きが本格化することが予想され、その動向を注視したい。
3 2021年3月時点の募集賃料は、前年比で、札幌(+2.4%)・仙台(+0.3%)・東京(▲4.7%)・横浜(+2.5%)・名古屋(+0.8%)・大阪・(▲0.3%)・福岡(+2.5%)となっている。
4 三幸エステート「オフィスレント・インデックス2021年第1四半期」(2021年5月7日)
5 東京23区内にある延べ床面積1万m2以上の賃貸オフィスビルを対象
6 吉田資『東京都心部Aクラスビル市場の現況と見通し(2021年)』(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2021年2月19日)
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経歴
- 【職歴】
1993年 日本生命保険相互会社入社
2005年 ニッセイ基礎研究所
2019年4月より現職
【加入団体等】
・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
公式SNSアカウント
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